Bất động sản công nghiệp: Kênh đầu tư hiệu quả nếu quản lý tốt

Cập nhật: 28-10-2010 | 00:00:00

Trái với bầu không khí ảm đạm của thị trường căn hộ cao cấp, hoạt động kinh doanh bất động sản công nghiệp (BĐSCN) đang có xu hướng phát triển mạnh mẽ thời gian qua. Trong khi đầu tư nước ngoài (FDI) duy trì tăng trưởng, thị trường BĐS phân khúc chững lại, đầu tư vào BĐS công nghiệp đang được các nhà đầu tư xem là một giải pháp thay thế an toàn...

Cơ hội cho doanh nghiệp nhỏ

Theo ông Lê Việt Dũng, Phó Giám đốc Sở Kế hoạch - Đầu tư, khái niệm về BĐSCN không mơ hồ mà được hiểu là các dự án đầu tư xây dựng Khu công nghiệp (KCN), nhà xưởng cho thuê, kho bãi, văn phòng cho thuê, khu đô thị và các dự án đầu tư mặt bằng phục vụ sản xuất công nghiệp... Việc đầu tư vào các dự án này luôn được Bình Dương khuyến khích thời gian qua. Riêng đối với các dự án BĐSCN như xây dựng các khu sản xuất nhỏ lẻ, nhà xưởng sản xuất tại Dĩ An, Thuận An và TX.TDM thì mới không khuyến khích nhằm bảo đảm quy hoạch và môi trường.

Xây dựng nhà xưởng cho thuê, một kênh đầu tư hiệu quả

Theo nhận định chung, mặc dù đã phát triển nhiều các KCN nhưng thực tế khả năng đáp ứng vẫn chưa theo kịp với nhu cầu hiện nay. Phân khúc thị trường BĐSCN vẫn đang trong tình trạng cung không đủ cầu. Tình trạng này đã khiến hầu hết các KCN, khu chế xuất tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương bị vắt kiệt với hiệu suất sử dụng gần như 100%. Trong đó, nhiều KCN đang phát triển ở giai đoạn 3, 4... Ngoại trừ các khu mới thành lập hoặc đang mở rộng quy mô, còn lại đều có hệ số sử dụng đất từ 60 đến 100%. Do đó, việc đầu tư vào các dự án khu sản xuất, nhà xưởng cho thuê đang trở thành một xu hướng đầu tư hiệu quả. Ông Dũng cho rằng, đầu tư xây dựng các nhà xưởng sản xuất tại Bình Dương hiện đang chia thành 2 dạng thức: Đầu tư tập trung theo quy hoạch như cách làm của Becamex IDC. Trong các KCN, Becamex IDC đồng thời thực hiện xây dựng các nhà xưởng, sẵn sàng cho các nhà đầu tư đến thuê để thực hiện các dự án sản xuất, kinh doanh. Dạng thức thứ 2 là các nhà đầu tư đầu tư không tập trung; trong đó có việc chủ động xây dựng các dự án nhà xưởng cho thuê và các nhà đầu tư có nhà xưởng sản xuất hiện hữu nhưng làm ăn không hiệu quả, đem cho thuê lại nhà xưởng.

Cũng theo ông Lê Việt Dũng, việc đầu tư sẵn các dự án nhà xưởng cho thuê có ưu thế là tạo điều kiện thuận lợi cũng như hiệu quả cao cho các nhà đầu tư thứ cấp trong việc triển khai các dự án mà không mất quá nhiều thời gian, tài chính. Các nhà đầu tư bao gồm doanh nghiệp vừa và nhỏ có lượng vốn hạn chế chính là đối tượng của nhóm dự án BĐSCN này. Theo các nhà thầu xây dựng, một nhà xưởng đạt theo tiêu chuẩn phải tốn thời gian từ 4-5 tháng mới hoàn thành. Chi phí xây dựng 1,2m nhà xưởng cho ngành công nghiệp nhẹ khoảng 165-280 USD/m2. Chi phí xây dựng nhà xưởng và kho hàng cho ngành công nghiệp nặng và nhà xưởng theo mô hình truyền thống khoảng từ 280-380 USD/m2. Như vậy, việc có sẵn các nhà xưởng sẽ tạo điều kiện hết sức thuận lợi cho doanh nghiệp nhỏ. “Doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ được hưởng lợi rất nhiều khi có các dự án nhà xưởng cho thuê sẵn. Thực tế, tình hình cho thuê nhà xưởng sản xuất mà Becamex IDC đang làm rất hiệu quả...”, ông Lê Việt Dũng cho hay.

Vẫn có hạn chế trong quản lý

Tính ưu việt của các dự án BĐSCN như xây dựng nhà xưởng sẵn cho thuê là không thể phủ nhận nhưng thực tế vẫn có những tác động tiêu cực nhất định. Việc phát triển các khu sản xuất hay nhà xưởng cho thuê không tập trung dễ phá vỡ quy hoạch và gây tác động xấu đến môi trường nên Bình Dương không cho chủ trương xây dựng mới tại các địa bàn Dĩ An, Thuận An và TX.TDM. Mặt khác, đối với các nhà đầu tư thứ cấp là doanh nghiệp FDI thuê nhà xưởng sản xuất dễ dẫn đến tình trạng khi làm ăn thua lỗ thường bỏ trốn khiến các cơ quan quản lý không kiểm soát được. “Trong năm 2009, có tới 12 doanh nghiệp FDI bỏ trốn để lại hậu quả xấu. Tuy nhiên, đó là về công tác quản lý, còn nếu bảo đảm kinh doanh hiệu quả, rõ ràng việc đầu tư các nhà xưởng sẵn có cho thuê mang lại hiệu quả tích cực...”, ông Dũng nhìn nhận.

Một tác động tiêu cực cần phải tính đến là một khi các nhà đầu tư BĐSCN xin chủ trương dự án xong nhằm đầu cơ, giữ đất mà không triển khai dự án để sang nhượng kiếm lời. Đối với các dự án này sẽ không mang lại hiệu quả mà còn gây ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐSCN nói chung. Ông Lê Việt Dũng cho biết, để có được đăng ký kinh doanh một dự án bất động sản, điều quan trọng nhất là nhà đầu tư chỉ cần chứng minh có số vốn 6 tỷ đồng, được một ngân hàng xác định. Điều này là không quá khó khăn, ngay cả khi doanh nghiệp không có thực số vốn.

Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành, chỉ các dự án BĐS FDI mới phải lập dự án còn đối với các dự án BĐS có quy mô vốn dưới 14 tỷ đồng, doanh nghiệp trong nước không phải lập dự án đầu tư. Nhà đầu tư chỉ lập dự án khi họ thấy có thể tận dụng các ưu đãi. Điều này dễ dẫn đến tình trạng không kiểm soát được tình hình. “Cấp giấy chứng nhận kinh doanh là coi như xong, còn doanh nghiệp có triển khai dự án hay không thì không biết được. Nếu có kiểm tra thì cũng chỉ kiểm tra trên giấy phép kinh doanh mà thôi. Nếu một nhà đầu tư có tư cách pháp nhân, có dự án nhưng lại không có vốn thực hiện hoặc đem bán lại để kiếm lời, nhà đầu tư thứ cấp tiếp tục không thực hiện được dự án, sẽ tạo ra hậu quả xấu...”, ông Dũng lưu ý.

Mặc dù vậy, theo dự báo từ phía các chuyên gia, thị trường BĐSCN vẫn sẽ tiếp tục sôi động trong thời gian tới, bởi vì Việt Nam hiện đang là một địa điểm thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Nếu các doanh nghiệp có ý định đầu tư thì nên coi đây là thị trường để đầu tư mang tính chiến lược, lâu dài. Các chuyên gia cũng khuyến cáo, bên cạnh các dư án BĐSCN, nhà đầu tư cũng cần bảo đảm cung cấp các nhu cầu hỗ trợ khác như cầu cảng, kho bãi, giao thông, kho lạnh, kho ngoại quan, đường truyền cáp quang internet băng thông rộng, trung tâm thương mại, khách sạn...

THÀNH SƠN

Chia sẻ bài viết

BÌNH LUẬN