Lên sàn mua nhà: lưu ý gì?

Gần đây các trang quảng cáo của các tờ nhật báo đăng liên tục những thông tin rao bán nhà, căn hộ dự án. Phần lớn đều có địa chỉ để tìm mua là những sàn giao dịch bất động sản (BĐS). Thi thoảng, nếu tìm đến sàn, cũng thấy có các căn nhà, đất nhỏ lẻ do cá nhân rao bán.

Thật ra tìm mua nhà qua sàn hiện tại cũng tiềm ẩn lắm rủi ro của “tiền mất, tật mang”.

Cần tham khảo thông tin trước khi quyết định

1. Bị làm giá. Đó là chiêu phổ biến ở hầu hết các sàn giao dịch BĐS.

Đến nay, hầu hết doanh nghiệp BĐS lớn đều lập sàn giao dịch để chủ động bán các sản phẩm của mình và cũng không ít cơ sở môi giới lập sàn để hợp thức hóa hoạt động “cò”. Đối tượng sản phẩm giao dịch qua sàn hiện nay chủ yếu là các chủ đầu tư bán sản phẩm, hoặc hợp thức hóa sản phẩm đã bán theo dạng hợp tác góp vốn, hoặc cho vay vốn kèm điều khoản quyền mua căn hộ. Một số khác là các sàn giao dịch qua môi giới, hoặc đầu tư thứ phát theo một doanh nghiệp nhất định.

Tham vấn: Nên dọ giá kỹ qua việc tìm hiểu từ các dịch vụ nhà đất bên ngoài sàn - nôm na là lấy ý kiến từ các “cò” nhà đất, trước khi đặt bút vào hợp đồng.

2. Chẳng ai bán giá gốc! Không ít các sàn chính là những nhà mua sỉ bán lẻ BĐS từ các dự án. Họ mua cả sàn hoặc một khối chung cư với các ưu đãi riêng của chủ đầu tư, chiết khấu cao. Sau đó, chỉ cần có lời ở mức chấp nhận được là họ bán lại. Ngoài ra, tình trạng buôn bán độc quyền một dự án cũng diễn ra khá phổ biến khi mà các sàn giao dịch do chủ đầu tư thành lập để tự tiêu thụ sản phẩm.

Với sàn kiểu này thì ai dám bảo đảm tính công khai, trung thực của thông tin nhà đất mà sàn giới thiệu?

Tham vấn: Khi bán hàng thì các sàn của chủ đầu tư vừa tự ra giá, vừa chào bán sản phẩm coi như chẳng khác nào xiếc giá giữa ban ngày. Do vậy đừng vội tin lời quảng cáo có cánh của “bán giá gốc” từ các sàn.

3. Thẩm định giá: làm gì có! Theo luật, các sàn phải công khai, minh bạch tính pháp lý của sản phẩm để người mua tìm hiểu, tránh tình trạng dự án chưa hoàn tất thủ tục nhưng bị chủ đầu tư đem bán.

Nhưng quy định này khó có thể áp dụng cho các sàn vốn được lập ra chỉ để tự tiêu thụ sản phẩm của chính chủ đầu tư hoặc các sàn phân phối độc quyền. Bên cạnh đó, thực tế hầu hết các sàn giao dịch hiện nay mới chỉ hoạt động như một nấc trung gian. Đối với loại hàng hóa căn hộ chung cư thì các sàn chỉ việc bán theo giá do chủ đầu tư ấn định để được hưởng từ 1 đến 2% tổng giá trị giao dịch. Đối với loại hàng hóa là nhà riêng lẻ, người cần bán muốn niêm yết giá nào cũng được mà không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá.

Tham vấn: Nếu được, hãy đề nghị nhân viên môi giới cho coi chứng từ về thẩm định giá căn hộ đang dự định mua. Song “thượng đế” nên tự thân tìm hiểu kỹ qua nhiều nguồn khác nhau, bởi giá rao trên sàn cho đến nay chẳng ai dám tuyên bố rằng đã qua thẩm định.

4. Chưa thấy cháo, đừng trao tiền! Từ quý 4-2009, không ít sàn tung chiêu khách hàng muốn mua phải “bốc thăm” để được quyền ưu tiên lựa chọn... vị trí sẽ được cất căn hộ trong tương lai. Trước đó, chủ đầu tư ra sức đánh bóng dự án bằng nhiều hình thức khác nhau, từ trên báo chí, rỉ tai nhau... sao để thu hút sự chú ý nhiều nhất của người dân.

Tham vấn: Ông bà dặn: mua lầm chứ bán không lầm! Rất nhiều đất nền, căn hộ lúc tung bán lên sàn, “thượng đế” tranh nhau suất mua và giờ bán lại dưới giá đã mua vào, vẫn chịu cảnh ế ẩm.

5. Thấy mặt, hãy đặt tên! Không ít chủ đầu tư hiện nay không đi vào thiết kế dự án dành cho người ở lâu dài mà đa phần chỉ quan tâm đến yếu tố đầu tư đón gió hạ tầng. Điều này dễ dẫn đến việc các khu đô thị, khu dân cư vắng người, lẽ ấy tính thanh khoản “bán không ai mua” của BĐS bị hạn chế.

Ở những dự án kiểu này khi lên sàn, từ trước đó, các chủ dự án thường tập hợp cho mình đông đảo các công ty môi giới, nhà đầu tư, “cò”...  để khi tung dự án mới thì lực lượng này sẽ tạo “sóng”, lôi kéo các nhà đầu tư khác, kích thích vào tâm lý đầu tư bầy đàn.

Tham vấn: Để mua dự án đất nền hay căn hộ, hãy bỏ công lên “hiện trường” vào... ban đêm. Nếu thấy nhiều căn hộ sáng đèn hoặc khu vực đất nền đã chào bán không... tối hun hút, thì khi lên sàn tìm mua có thể an tâm về giá rao bán. Bằng ngược lại, hãy chờ đợi.

6. Trên sàn cũng đầy... “cò”! Trước khi bán dự án đất nền, căn hộ, chủ đầu tư cho đặt cọc, khi đó họ sẽ nắm được số lượng khách hàng cần mua và đưa ra bán với một lượng hàng chỉ bằng 1/2, 1/3 nhu cầu. Từng bước tạo ra sự khan hàng. Chính vì vậy, khi càng tăng giá, khách hàng càng muốn lao vào mua cho bằng được.

Lưu ý trước khi có dự án tung lên sàn, xuất hiện giới “cò” đặt cọc vài triệu bạc để giữ suất. Nếu tìm được khách hàng sẽ đẩy đi lấy phần trăm, thông thường từ 15 - 20%/tổng giá trị hợp đồng. Còn nếu không tìm được khách hàng thì sẽ nhận lại cọc mà không mất gì. Do chỉ mất nước bọt, nên nhiều dự án khi mở bán, nhà đầu tư ùn ùn kéo đến đặt cọc, gây nên tình trạng khan hàng, tăng giá... giả tạo.

Tham vấn: Nếu không phải “mua đi bán lại”, đừng quá lo lắng giá nhà đất sẽ tăng mạnh trong tương lai. Có cầu ắt có cung. Chờ khi nhà được cất xong xuôi, coi thấy vừa ý hãy mua. Dẫu gì căn nhà cũng dành cho cả đời người và thế hệ tiếp nối.

7. Mượn đầu heo... Đầu tháng 5-2009, khoảng mười khách hàng mua căn hộ của dự án H. thông qua một văn phòng luật sư đã yêu cầu chủ đầu tư là Công ty Địa ốc F. phải thực hiện đúng các cam kết. Trong các hợp đồng “hứa mua hứa bán”, chủ đầu tư cam kết thời hạn giao căn hộ là 30 tháng đối với các hợp đồng ký năm 2005 và 24 tháng đối với hợp đồng ký năm 2006. Thế nhưng trong phụ lục hợp đồng mới, chủ đầu tư đưa ra thời hạn giao căn hộ là tháng 3-2011, chậm 3 năm so với thời hạn trong hợp đồng.

Ngoài ra, chủ đầu tư yêu cầu khách hàng phải góp thêm 6 triệu đồng/m2, sau đó giảm xuống còn 4 triệu đồng/m2 khi bị khách hàng phản ứng mạnh.

Tham vấn: Việc khởi kiện chủ đầu tư để đòi bồi thường là một giải pháp tốt nhất nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về việc bồi thường chậm giao nhà. Tuy nhiên, với các dự án trong giai đoạn làm nền móng, khách hàng dù có thắng kiện cũng chịu thiệt vì chỉ được bồi thường theo lãi suất ngân hàng. Mặt khác, cái khó của khách hàng là các hợp đồng mua bán hay góp vốn mua căn hộ đều do chủ đầu tư soạn thảo, người mua không thể thương thảo về điều khoản hợp đồng nên thường nắm đằng lưỡi.

 8. Hồn Trương Ba... Hiện nay vẫn còn tình trạng thiếu thông tin, không công khai các dự án BĐS đã đẩy người dân vào tình thế bị động và mất phương hướng đối với thông tin dự án, quy hoạch sử dụng đất, dẫn tới đưa ra những quyết định dựa vào đám đông thay vì tìm đến các cơ quan chức năng hay thuê tư vấn.

Cú lừa bán biệt thự ảo của Công ty Cổ phần Sàn BĐS Việt Nam hồi giữa năm ngoái là một ví dụ. Hàng trăm nhà đầu tư đổ hàng trăm tỷ đồng vào dự án khu biệt thự P.Đ. từ hội chứng “tâm lý đám đông”.

Tham vấn: Đồng tiền liền khúc ruột. Có muốn mạo hiểm đầu cơ trong lĩnh vực nhà đất, chịu khó thuộc lòng các quy định liên quan về địa ốc. Khi thấy gờn gợn gì đó mặt pháp lý của dự án, tốt nhất dừng cuộc mạo hiểm với đồng vốn tích cóp của mình.

9. Mua... vịt trời!?. Giữa tháng 8-2009, chị Thu H. ngụ ở quận 7 (TP.HCM) có nhu cầu tìm mua một nền đất ở khu Thạnh Mỹ Lợi, quận 2. Chị tìm đến một sàn giao dịch BĐS ở đường Phạm Ngọc Thạch, quận 3 và được nhân viên sàn này giới thiệu cho một nền đất như mong muốn.

Để chắc ăn, “thượng đế” cất công tìm đến nơi có dự án, hóa ra đó vẫn là một đồng nước mênh mông. Nghĩa là từ vị trí phân lô các nền đến hạ tầng cơ sở... đều nằm trên giấy. Nhân viên sàn giao dịch giải thích đến đầu năm 2011 chủ đầu tư sẽ san lấp mặt bằng và lúc đó giá cả sẽ tăng gấp nhiều lần so với mức giá 7 triệu đồng/m2 như hiện tại. Nhẩm đếm mốc thời gian để có nền đất phải mất gần một năm nên chị H. không dám mua.

Tham vấn: Hiện nay, hầu hết sản phẩm muốn giao dịch qua sàn phải bảo đảm ba điều kiện là hợp pháp, hoàn thành hạ tầng, thông tin về BĐS đó phải đăng tải trên các phương tiện truyền thông ít nhất 3 lần. Do đó khi mua nhà, đất trên sàn, hãy mạnh dạn đòi hỏi các môi giới về các chứng từ pháp lý này. Tuy nhiên trên thực tế ít có sàn nào cung cấp vì đa phần nếu để thỏa mãn những điều kiện đó sẽ không có bao nhiêu hàng hóa trên sàn. Lẽ ấy nên không lạ khi với quyết định trên khiến chị Thu H. mất tiền lời vì 3 tháng sau nền đất ấy được thổi giá lên 14 triệu đồng/m2. “Việc nền đất này tăng giá làm tôi tiếc nhưng tôi băn khoăn là mua đất qua sàn thì cách thức giao dịch cũng không khác “cò” nhà đất môi giới khi xưa là mấy” - chị H. kết luận.

10. Coi chừng bị lừa! Tại một cuộc hội thảo mới đây, ông Tống Văn Nga - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam phải thốt lên rằng thật khó quản lý các sàn giao dịch. Ông Nga cho biết quy định không cho phép các sàn giao dịch được phép kinh doanh, nhưng không ít sàn vẫn trở thành nhà đầu tư “ôm” hàng và “xả” hàng.

Yêu cầu đầu tiên là thông tin ở các sàn phải minh bạch, rõ ràng, bảo vệ được người mua. Thế nhưng, các sàn hiện nay chỉ đủ năng lực làm được việc tiếp nhận thông tin chứ không xác minh hay chứng thực được độ chính xác của thông tin.

Tham vấn: Đỡ rủi ro, có lẽ nên tìm đến các sàn BĐS thuộc ngân hàng. Lý do: những sàn nhà đất nơi đây không thể “bỏ con tôm, bắt con tép” cho chuyện làm ăn chụp giựt, khiến làm xấu đi thương hiệu đến vài ngàn tỷ bạc của nhà băng.

MINH TÂM

“Cũng có những giao dịch về nhà đất người dân bên ngoài muốn thông qua sàn nhưng khi đến ký gửi người dân thấy sàn không có những hỗ trợ đặc biệt gì mà lại mất phí nên thôi”! - Giám đốc sàn giao dịch BĐS Tín Nghĩa cho biết.

• Câu lạc bộ “Vì tương lai”: “Điểm tựa” cho người lầm lỡ (25/04)
• Thành lập Hội Cựu Công an nhân dân TX.Bến Cát (25/04)
• Sau phản ánh của Báo Bình Dương về vụ “Cống xả nước thải không qua xử lý nằm trong nghĩa trang”: Một doanh nghiệp bị xử phạt 300 triệu đồng (24/04)
• Công bố kết luận thanh tra của Chủ tịch UBND tỉnh (23/04)
• Bị mất đất vì chữ ký giả: Gian nan đi đòi quyền lợi! (23/04)
• Góc hỏi - đáp pháp luật (20/04)
• Cần di dời thùng rác khỏi trạm chờ xe buýt (19/04)
• Thông tin tiếp theo hàng loạt cây xanh bị “bức tử”: Xót xa khi thấy cây “thưa dần”! (17/04)