Luật Đất đai (sửa đổi): Cần làm rõ hơn phương pháp xác định giá đất

Trong tài chính đất đai thì khó nhất là quy định giá đất. (Ảnh minh hoạ)

Sáng  9/6, Quốc hội đã nghe các báo cáo và thảo luận ở tổ về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Một trong những vấn đề các đại biểu quan tâm và đề xuất dự thảo cần làm rõ hơn là phương pháp định giá đất.

Phương pháp định giá đất chưa thực sự rõ ràng

Trình bày báo cáo thẩm tra dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đánh giá quy định trong dự thảo luật về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” là chưa thực sự rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Trong khi đó, đây là vấn đề cần xác định khi thu hồi đất thực hiện các dự án để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì lợi ích đem lại là cho toàn dân.

Về phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, đất đai là nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước.

“Việc duy trì một mặt bằng hợp lý chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh phát triển bền vững, từ đó tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước,” Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nhấn mạnh.

Ông Thanh đề nghị Cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài chính nghiên cứu chỉnh sửa để có quy định bảo đảm tính khả thi, bổ sung nguyên tắc định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW và rà soát, chỉnh sửa các quy định có liên quan bảo đảm nguyên tắc này; làm rõ “giá đất” hay “giá quyền sử dụng đất”; mối quan hệ giữa “giá đất” và “bảng giá đất.”

Báo cáo thẩm tra cho thấy một số ý kiến đề nghị tiếp tục rà soát, bổ sung những nội dung cốt lõi của các phương pháp định giá đất để quy định tại dự thảo luật và giao Chính phủ quy định chi tiết. Một số ý kiến khác đề nghị quy định rõ ràng, cụ thể các phương pháp định giá đất ngay trong dự thảo Luật mà không giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm tính công khai, minh bạch trong định giá đất.

Một số ý kiến lại đề nghị cân nhắc quy định tại khoản 5 Điều 158 về “cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước” vì tại thời điểm quyết định giá đất khó tính toán được chính xác giá đất nào đem lại lợi ích tổng thể, toàn diện cho ngân sách Nhà nước. Bởi lẽ, nguồn thu ngân sách không chỉ bao gồm nguồn thu trực tiếp từ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất mà còn nguồn thu thuế từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trên đất và các lợi ích kinh tế-xã hội khác...

Chưa thông qua luật

Trong phiên thảo luận tại tổ, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng nhắc lại Nghị quyết số 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã đặt ra nhiệm vụ phải có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Tuy nhiên, khi đọc quy định về giá đất, Quốc hội ko biết thảo luận gì vì dự thảo chỉ ghi Chính phủ sẽ quy định.

Các đại biểu thảo luận tại tổ.

“Trong tài chính đất đai thì khó nhất là quy định giá đất. Do đó, luật phải quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để Quốc hội thảo luận cho y kiến. Nếu chờ xong luật, xây dựng nghị định mà chưa biết nội hàm quy định này như thế nào thì sẽ xảy ra nhiều tranh luận. Nhiều ý kiến chuyên gia, người sử dụng đất cho rằng càng nhiều phương pháp thì càng khó áp dụng,” Chủ tịch Quốc hội nói.

Dẫn chứng về phương pháp xác định giá đất, Chủ tịch Quốc hội cho biết trong nghị quyết chính sách đặc thù với Thành phố Hồ Chí Minh đang trình Quốc hội, thành phố kiên trì đề xuất cho thí điểm áp dụng phương pháp hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) trong xác định giá đất. Khi trong luật đã có quy định, các nhà đầu tư sẽ biết ứng với quy định này thì chi phí đầu vào về đất đai, tiền thuê đất, trả tiền một lần, theo năm trong phương án tài chính là bao nhiều và các cơ quan cũng tính toán theo phương pháp minh bạch.

“Hiện nay, khó nhất là xác định đất giáp ranh trong cùng một tỉnh, giáp ranh giữa hai tỉnh, giữa tỉnh là đô thị đặc biệt và tỉnh là đô thị thường thì rất khác nhau. Khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện vấn đề này rất lớn. Toàn bộ phương pháp định giá đất để Chính phủ quy định trong nghị định thì Quốc hội chưa yên tâm thông qua,” Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ băn khoăn.

Theo Chủ tịch Quốc hội, quan điểm của Quốc hội là muốn Chính phủ trình quy định này, có thể đưa vào một chương, một vào điều quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất. Khi đó, trí tuệ của toàn dân, của Quốc hội, của toàn xã hội chắc chắn sẽ đóng góp vào xây dựng nội dung khó nhất trong tài chính đất đai là định giá đất.

Đồng tình với việc trong luật phải đưa ra được công cụ, phương thức nhất quán để xác định giá đất, Đại biểu Lê Thanh Vân, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Cà Mau cho rằng có một mối liên hệ giữa việc khảo sát, đánh giá khu đất có giá đất phức tạp với bảng giá đất. Trong trường hợp có giá vượt trội hơn thì xử lý như thế nào là vấn đề trong luật vãn chưa có lời giải.

“Theo tôi cần phải có một công vụ, phương pháp đánh giá cụ thể. Ví dụ đối với những khu vực không xác định được giá dất, tại sao không lấy giá bình quân trong 5 năm gần nhất; đối với khu vực không có quan hệ tương tác thương mại, giao dịch như ở vùng sâu, vùng xa, lần đầu tiên xác định giá đất thì lấy giá trị sản xuất hàng hoá như trồng ngô, trồng lúa 5 năm cộng lại chia ra, thêm vào những yếu tố tác động về giao thông, thổ nhưỡng... để xác định giá,” Đại biểu Lê Thanh Vân đề xuất./.

Theo TTXVN