Thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng!

Cập nhật: 14-06-2014 | 12:06:57

Có nhiều ý kiến cho thắc mắc đó. Vì giá đất tại TP.HCM và Hà Nội quá đắt so với thu nhập của người lao động. Vì ngân hàng không cung cấp tín dụng bất động sản nữa. Vì ảnh hưởng của lạm phát khiến sức mua hàng hóa nói chung giảm mạnh, trong đó có giá nhà đất... Thành phố mới Bình Dương đang được xây dựng với những ưu điểm về chất lượng dịch vụ, y tế, giáo dục, các nhu cầu an sinh hàng ngày có phần tiện ích hiện đại hơn các khu vực khác ở miền Đông Nam bộ. Đây chính là yếu tố khả năng mang đến sức hút mới về thị trường bất động sản tại Bình Dương

Do lạm phát?

Lạm phát làm cho người giàu thì giàu thêm, trong khi người nghèo thì nghèo thêm. Người giàu tức người có tiền tích lũy, có 1 nhà trở lên. Do tác động lạm phát làm lãi suất danh nghĩa tăng cao hơn mức lạm phát để lãi suất thực >0. Nếu người giàu có 1 tỷ đồng thì lãi gửi tiết kiệm mỗi tháng là hơn 14 triệu đồng, cộng với tiền lương/lợi nhuận do kinh doanh thì người giàu này càng có tiền của tích lũy, tiền đẻ ra tiền do lãi kép.

Còn người nghèo không có tiền tích lũy hoặc có như không đáng kể có mức lương/lợi nhuận do kinh doanh vừa đủ sống thì khó thể có tiền tích lũy hoặc có tích lũy cũng không thể đuổi kịp tốc độ tăng giá nhà đất do lạm phát gây ra và nhu cầu đầu tư và đầu cơ của người giàu có tiền khiến giá nhà đất quá đắt so với thu nhập của người lao động.

Ngoài ra còn có nguyên nhân người dân luôn muốn đổ dồn về 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM vì có những ưu điểm về chất lượng dịch vụ, y tế, giáo dục, các nhu cầu an sinh hàng ngày khác có phần tiện ích hiện đại hơn các khu vực khác. Khi người càng đông thì đất càng chật, nhu cầu nảy sinh dịch vụ tại các vùng đất này càng nhiều, phát sinh các lợi thế thương mại cho đất, điều này tất yếu sẽ làm đất tăng giá. Hệ lụy là giá nhà đất quá đắt so với thu nhập của người lao động.

Giá bất động sản cao do thuế?

“Có ý kiến nói rằng, một doanh nghiệp bán dự án với giá mấy chục triệu đồng/m2, cao nhiều hơn khi mua lại của người dân mà còn than lỗ. Xin thưa, hãy xem qua ví dụ cụ thể của tôi”, một chủ đầu tư phân tích: Dự án 10.000m2, đầu tư bán nền nhà biệt thự. Giá mua của người dân là 3.000.000 đồng/m2. Tổng cộng: 30.000.000.000 đồng (1). Đầu tư hạ tầng: 3.000.000 đồng/m2 x 10.000 - 30.000.000.000 đồng (2). Thuế chuyển mục đích sử dụng đất: 30% giá thị trường 20.000.000 đồng/m2 = 6.000.000.000 đồng (3). Nếu thu thuế chuyển mục đích theo Nghị định 69 là 100% thì số chi phí còn nặng hơn rất nhiều. Mật độ sử dụng đất là 30% = 3.000m2. Giá gốc = {(1) + (2) + (3)}/3.000 = 22.000.000 đồng/m2.

Chưa tính lãi vay (hiện nay lãi vay quá cao), chi phí nhân lực, chi phí thủ tục, thiết kế, tư vấn, giám sát, hệ số trượt giá CPI (cũng cao)... Vậy nếu bán với giá 25.000.000 đồng/m2 có lời không?

Giá rẻ đến một nửa...

Một số nhà kinh doanh bất động sản của TP.HCM cho biết, thực tế các dự án đất nền tại các tỉnh khu vực phía Nam hiện đã đứng giá. Nhiều doanh nghiệp phải bán với giá thấp hơn so với giá mua vào ban đầu nhằm giải cứu cho các dự án còn dang dở.

Tại Đồng Nai, dự án Khu đô thị mới Nhơn Trạch những năm trước sôi động bao nhiêu thì hiện, việc mua bán diễn ra ảm đạm. Dân môi giới đất tại đây cho biết, cách đây 3 năm vào thời điểm đất sốt 6 triệu đồng/m2 không có đất cho mà bán. Thế nhưng hiện nay giá đã rẻ đi một nửa mà vẫn không có ai mua. Chỉ trừ một vài dự án có vị trí đẹp, giá rẻ mới có người quan tâm. Tại Khu đô thị mới Nhơn Trạch (Đồng Nai) hiện hơn 80 dự án nhà ở và đất nền. Các dự án này hầu hết đã được đầu tư. Tuy nhiên vẫn còn hạn chế nhiều về cơ sở vật chất hạ tầng như trường học, chợ, bệnh viện... nên những người mua có tâm lý e ngại chưa chịu ở.

“Nhiều đô thị xây lên bỏ hoang, không ai mua. Cứ tưởng là của để dành cho các đại gia nhà đất phòng trừ khi gặp khó khăn hay bất trắc gì, ngờ đâu đến thời điểm này của để dành tung ra cứu cánh mà cũng không ăn thua. Hiện chúng tôi còn khoảng hơn 30 dự án mà các chủ đầu tư và khách hàng nhờ bán” - giám đốc một doanh nghiệp địa ốc cho biết như vậy và tế nhị từ chối nêu tên địa phương đang có nhiều dự án được rao giảm giá khá mạnh hiện nay.

Nguyễn Phúc

Chia sẻ bài viết

BÌNH LUẬN