Từ công nghiệp đến đô thị: Lõi tăng trưởng mới phía Bắc siêu đô thị thành phố Hồ Chí Minh hậu sáp nhập

Việc sáp nhập Bình Dương vào TP.HCM không chỉ tạo ra một siêu đô thị tầm cỡ quốc tế mà còn đặt lại bài toán đầu tư bất động sản bền vững. Trong bức tranh đó, khu vực VSIP với pháp lý rõ ràng, cộng đồng hiện hữu và tiềm năng khai thác rõ rệt đang trở thành vùng lõi được giới đầu tư Bắc – Nam đồng thuận lựa chọn.

Cơ hội mới từ thay đổi hành chính và hạ tầng

Ngày 13-4, nghị quyết sáp nhập Bình Dương – TP.HCM – Bà Rịa - Vũng Tàu đã chính thức được thông qua. Theo lộ trình, đến tháng 9-2025, Bình Dương sẽ trở thành một phần của TP.HCM mở rộng, tạo ra một đô thị hơn 13,7 triệu dân với tổng diện tích gần 6.800 km² – lớn bậc nhất Đông Nam Á.

Tác động tức thì đã thể hiện qua dữ liệu thị trường: theo Batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm bất động sản tại Bình Dương tháng 3 tăng 30–72% tùy khu vực. Sự quan tâm này chủ yếu hướng đến các điểm có hạ tầng kết nối mạnh và tiềm năng giãn dân từ TP.HCM lõi – trong đó khu vực VSIP được đánh giá là nổi bật nhờ quy hoạch bài bản và cộng đồng cư dân hiện hữu.

Hạ tầng và công nghiệp kéo theo bất động sản

Bình Dương đang đón nhiều dự án hạ tầng trọng điểm: Vành đai 3 (thông xe 2026), Vành đai 4 (Khởi công ngày 18-06-2025), cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một Chơn Thành và tuyến metro số 1 mở rộng về Thủ Dầu Một – Tân Uyên. Những dự án này giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ Tân Uyên – VSIP về TP.Thủ Đức còn khoảng 45–60 phút.

Hạ tầng đi cùng công nghiệp. VSIP II hiện đã gần như lấp đầy 100%. VSIP III – quy mô 1.000 ha – cũng đang tăng tốc thi công, thu hút các tập đoàn như Lego, Pandora, Giant… Trong bối cảnh công nhân kỹ thuật, chuyên gia liên tục đổ về nhưng nguồn cung nhà phố tại Tân Uyên vẫn khan hiếm – chỉ 478 căn trong năm 2023 (RealPlus) – bất động sản quanh cụm VSIP đang nổi lên như “khu ở kế cận nhà máy” với dư địa tăng giá còn lớn, khi so với mặt bằng Thủ Dầu Một.

Từ khu công nghiệp sang khu đô thị quy hoạch chuẩn mực

Khác với nhiều khu công nghiệp truyền thống, VSIP triển khai mô hình Khu Đô Thị - Công nghiệp và Dịch vụ: quy hoạch đồng bộ từ nhà máy đến nhà ở, trường học và thương mại. Chuỗi dự án như The Habitat, Sun Casa Hòa Lợi, Sun Casa Central đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao, nhờ hưởng lợi từ cộng đồng chuyên gia làm việc tại VSIP.

Trong đó, Sun Casa Central – nằm trong VSIP II – đã bán hết gần 879 sản phẩm nhà phố cuối năm 2024, hiện lấp đầy hơn 50%. Mỗi căn nhà đều có sổ hồng sở hữu lâu dài – một điểm cộng lớn trong bối cảnh nhiều dự án khác vẫn vướng pháp lý hoặc chậm ra sổ.

Sun Casa Square: Quỹ đất hiếm hoi còn sót lại

Sắp tới, VSIP sẽ giới thiệu phân khu Sun Casa Square 574 căn shophouse nằm trên trục chính của khu đô thị. Dự án được triển khai trong thời điểm VSIP II đã vận hành ổn định, tiện ích đã hoàn thiện, tạo điều kiện để nhà đầu tư khai thác kinh doanh ngay mà không cần chờ lấp đầy. Theo thông tin cho biết, dự án sẽ bắt đầu bàn giao nhà vào cuối năm 2025.

Sun Casa Square có lợi thế rõ khi VSIP III không bố trí đất ở trong nội khu, trong khi dự báo có thể đón hàng chục nghìn chuyên gia đến làm việc. Khi đường Vành đai 4 hoàn thiện, việc kết nối từ VSIP II sang VSIP III chỉ còn vài phút di chuyển.

Pháp lý rõ, giá còn mềm

Tương tự dự án Sun Casa Central, một trong những yếu tố được cả nhà đầu tư miền Bắc và miền Nam đánh giá cao là pháp lý minh bạch. Sun Casa Square được cấp sổ đất ở lâu dài ngay sau khi khách hàng nhận bàn giao và đáp ứng đủ tiêu chí theo quy định của Nhà Nước.

Giá rumor hiện tại từ 3,8–4,5 tỷ/căn hoàn thiện mặt ngoài – tương đương 38 triệu/m², thấp hơn đáng kể so với Trung Tâm Thành Phố Mới Bình Dương dù chỉ cách khoảng 15 phút di chuyển, hoặc Dĩ An, Thuận An (50–60 triệu/m²) và chỉ bằng 1/3 – 1/5 mặt bằng TP.HCM. Đây là biên độ hấp dẫn trong bối cảnh thị trường đang tìm về các tài sản an toàn, có thể khai thác dòng tiền ngay.

Góc nhìn từ nhà đầu tư hai miền

Theo khảo sát thị trường, nhà đầu tư miền Bắc đặc biệt coi trọng yếu tố pháp lý: ưu tiên dự án có sổ, chủ đầu tư có hồ sơ triển khai thành công. Trong khi đó, giới đầu tư phía Nam nghiêng về khả năng giữ tài sản và khai thác dòng tiền dài hạn. Với cả hai nhóm, những dự án như Sun Casa Square – do VSIP phát triển, có sẵn cộng đồng chuyên gia, khả năng cho thuê cao – đều được xem là điểm đến bền vững.

Triển vọng trung hạn

Trong bối cảnh đô thị hóa và công nghiệp hoá tiếp tục song hành, những khu vực như VSIP II – nơi tích hợp cả ba yếu tố: hạ tầng kết nối, khu công nghiệp lấp đầy, và khu đô thị hoàn thiện – đang trở thành “mắt xích chiến lược” của vùng đô thị mở rộng phía Đông Nam.

Giới phân tích cho rằng, khi TP.HCM mở rộng chính thức vận hành vào cuối 2025, làn sóng dịch chuyển đầu tư sẽ diễn ra mạnh hơn – và các dự án có pháp lý rõ ràng, tiện ích hiện hữu, cộng đồng sẵn có sẽ là điểm neo bền vững giữa thị trường nhiều biến động.