Lãi suất ngân hàng và thuế: Thách thức đối với thị trường bất động sản

 Hiện tại lãi suất cho vay mua nhà trả góp của Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) giảm còn 14,5 đến 16%/năm. Đây cũng là mức lãi suất mà Ngân hàng TMCP Phát triển Nhà TP.HCM (HDBank) và Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIBBank) liên kết với các chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) để cho cá nhân vay mua nhà. Tuy nhiên các điều kiện thế chấp và trả góp khá khắt khe nên chỉ các khách hàng có nhu cầu mua nhà thực sự, hoặc có phương án sử dụng nhà hiệu quả mới dám tính chuyện gõ cửa nhà băng để vay nợ.

Vắng nhà đầu cơ

“Không có sự tham gia mua đi bán lại của các nhà đầu cơ, thị trường căn hộ khó sôi động”. Đó là nhận xét chung của giới kinh doanh BĐS khu vực phía Nam. Trong quý II-2010, có ít nhất khoảng 10 dự án được đưa ra thị trường. Hầu hết những dự án này đều đưa ra mức giá từ 12 - 15 triệu đồng/m2, phân khúc được xem là dành cho người thu nhập trung bình. Tuy nhiên, bất chấp nhu cầu căn hộ giá trung bình và thấp trên thị trường được cho là có thật, các sàn giao dịch BĐS nhìn nhận mãi lực hiện nay vẫn rất thấp.

Theo thống kê từ hệ thống sàn BĐS tại TP.HCM như Sacomreal, Vinaland, thị trường BĐS nhà ở, căn hộ chung cư trong 6 tháng qua khá bình ổn về giá, không có sự tăng - giảm giá đáng kể. Giao dịch BĐS chậm do nhiều nguyên nhân. Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Vinaland cho rằng, trong bối cảnh đầu tư BĐS khó khăn như hiện nay, việc phải nộp thuế thu nhập là lo ngại của không ít nhà đầu tư. Bên cạnh đó, ngoài thuế, vấn đề đặc biệt quan trọng ảnh hưởng đến thị trường là nguồn vốn và tính thanh khoản của nó. “Thị trường BĐS hiện nay chủ yếu là dành cho người có nhu cầu nhà ở là chính, còn với nhà đầu tư dường như họ vẫn đứng ngoài cuộc. Nếu một thị trường không có sự hiện diện của các nhà đầu tư mua đi bán lại thì sẽ rất khó sôi động”, ông Hoàng nhận xét.

Hiện tại, nguồn vốn BĐS phần lớn nhờ vào ngân hàng. Ngoài những nhà đầu tư nhỏ lẻ với lượng tiền mặt vừa đủ thì hầu hết mọi hoạt động mua nhà đất đều phụ thuộc vào nguồn vốn vay. Vì vậy, mọi thông tin liên quan đến lãi suất, vốn vay... đều có sức hút và tác động mạnh mẽ đến sự thay đổi của thị trường. Trong thống kê việc cho người dân vay mua nhà, đất được thể hiện là cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên, mức lãi suất cho vay tiêu dùng hiện nay vẫn còn cao đã khiến cho sức mua nhà trên thị trường yếu hẳn đi. Còn đối với các dự án BĐS, dù bên ngân hàng đã có sự điều chỉnh bằng những hạng mục lãi suất khác nhau như lãi suất lưu động, lãi suất thỏa thuận... nhưng mức lãi vẫn cao chót vót.

Doanh nghiệp “đau đầu” với thuế!

Ông Trần Minh Hoàng cho biết giá cả hiện tại mà các dự án rao bán là rất rẻ nếu phải tính đúng, tính đủ so với những quy định khá khắc nghiệt về chuyện thuế của Nhà nước. Chủ của một dự án kể: cuối năm 2009 công ty được phép chuyển mục đích sử dụng 14.000m2 đất để xây dựng một dự án dân cư, trong đó có 7.000m2 đất ở. Sau khi dự án hoàn thành xây dựng hạ tầng, công ty đã liên hệ với Sở Tài chính nộp hồ sơ để được hướng dẫn nộp tiền sử dụng đất. Sở Tài chính yêu cầu công ty ký hợp đồng thuê tư vấn định giá đất dự án tại thời điểm này, để lấy đó làm căn cứ tính tiền sử dụng đất. Kết quả thẩm định giá trị quyền sử dụng của 14.000m2 đất tại thời điểm tháng 3-2010 với đơn giá quyền sử dụng đất 3.863.000 đồng/m2 và tổng giá trị quyền sử dụng đất là trên 54 tỷ đồng. Nếu lấy tổng số tiền này chia cho số diện tích đất ở tại dự án (7.000m2) thì giá trị mỗi m2  là 7,7 triệu đồng, gần bằng giá đất thực tế có thể bán được hiện nay. Nói cách khác, dù doanh nghiệp này có bán hết tất cả các lô đất, bằng đúng giá thị trường thì cũng chỉ đủ tiền sử dụng đất và thu hồi một phần tiền đền bù đất cho dân mà thôi. Trong khi đó, muốn có được 7.000m2 đất ở nêu trên, công ty này đã phải mua lại 14.000m2 đất nông nghiệp của dân, làm các thủ tục hành chính suốt nhiều năm ròng và thực hiện san lấp, làm đường giao thông, làm hệ thống thoát nước mưa, nước thải, lề đường, thiết lập hệ thống cấp nước thành phố đến từng nền nhà...

Lý do của chuyện “giá trên trời” ấy: Nghị định 69 quy định phải tính tiền sử dụng đất trên 100% diện tích làm dự án theo giá thị trường! “Nếu như toàn bộ chi phí thực tế mua lại đất của dân và đền bù giải tỏa của chủ đầu tư được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước thì toàn bộ khoản tiền đầu tư vào cơ sở hạ tầng của nhà đầu tư nằm ở đâu và thu lại bằng cách nào? Chưa nói việc xác định giá đất mà doanh nghiệp mua của dân (với giá thỏa thuận nên có sự khác nhau ở từng thửa đất và việc mua bán xảy ra trước khi định giá mua vài ba năm) không có cơ quan nào xác định được!”, ông Lương Trí Thìn (Công ty Địa ốc Đất Xanh) thắc mắc. Chính vì nghịch lý trên, tại khu vực phía Nam cho đến nay vẫn chưa có doanh nghiệp nào đóng tiền sử dụng đất theo Nghị định 69.

Việc tính giá đất theo sát giá thị trường để làm căn cứ tính thuế theo quy định của Nghị định 69, khiến doanh nghiệp phải sẵn sàng đương đầu với nguy cơ tiềm ẩn khi thị trường bất động sản có biến động tăng giá. Bởi doanh nghiệp không thể chủ động tính toán được giá thành đầu vào của sản phẩm nên nếu giá đất tăng thì chủ đầu tư phải chịu rủi ro chứ không thể tăng giá bán đã ký kết với khách hàng. Nếu doanh nghiệp tính giá dự trù quá cao thì sẽ “ế hàng” hoặc trút hết gánh nặng sang cho người tiêu dùng. Đây cũng sẽ là nguyên nhân dẫn tới giá thành bất động sản cao, không phù hợp với mục tiêu của chương trình phát triển nhà ở.

NGUYỄN PHÚC

• Tiếp tục xây dựng đề án ủy thác vốn cho cán bộ, công chức, viên chức vay mua nhà ở xã hội (17/04)
• Giá xăng RON 95 vượt 25.000 đồng một lít (17/04)
• Hơn 1 tỷ USD đầu tư vào dự án Một Thế Giới – The One World (17/04)
• Quảng bá thương hiệu, thu hút đầu tư hiệu quả (17/04)
• Chủ động khai thác cơ hội (17/04)
• Tập trung “show off” dự án chất lượng cao trước thềm bàn giao (17/04)
• Tăng cường hỗ trợ để doanh nghiệp Đức đến đầu tư tại Bình Dương (16/04)
• TP.Thuận An: “Rà soát, điều chỉnh vườn cây ăn trái gắn với du lịch sinh thái ven sông Sài Gòn” (16/04)