Mua bán nhà đất nhớ... nắm luật!

Cập nhật: 25-02-2010 | 00:00:00

Ky cóp dành dụm được khoản tiền của cả chục năm làm việc, cộng thêm tiền thưởng Tết Canh Dần, vậy là thử đi tìm mua “căn nhà ngoại ô” để có thể “ra riêng”, chứ ở chung kiểu “tam đại đồng đường”, nhiều khi các sinh hoạt riêng tư cũng khó...

Thế nhưng có tiền đầy hầu bao vẫn chưa đủ nếu như người đi mua nhà đất quên “sắm sửa” cho mình những luật lệ khá phức tạp về chuyện đất đai.

Lưu ý hiện tại bắt đầu xuất hiện trường hợp bên bán bị người mua “mượn đầu heo” mà không dễ gì thưa kiện “nồi cháo”.

Coi chừng... giấy tờ giả!

Khép lại năm 2009, theo tổng kết của nhiều lãnh đạo một số phòng công chứng tại TP.HCM cho biết, năm vừa qua có nhiều kiểu làm giả giấy chủ quyền nhà đất. So với trước đây, giấy giả có kỹ thuật rất tinh vi, người bình thường khó phân biệt đâu là thật, đâu là giả.

Hồi đầu năm 2009, một người dân đến đề nghị công chứng hợp đồng thế chấp căn nhà diện tích hơn 200m2 tại quận 3, đi cùng là nhân viên một ngân hàng. Ngay khi kiểm tra giấy CMND của người thế chấp nhà, cán bộ Phòng Công chứng số 3 thấy có biểu hiện bị làm giả và nói hồ sơ không thế chấp được. Có tật giật mình, người này nhanh chân bỏ chạy, để lại toàn bộ hồ sơ. Vụ việc được bàn giao cho cơ quan chức năng, qua kiểm tra xác định không có giấy nào là thật.

Hợp đồng công chứng mua bán nhà đất cũng giả. Trưởng phòng Công chứng số 3 Trần Anh Tuấn cho biết, cách nay không lâu cơ quan điều tra đem đến cho ông xem một hợp đồng công chứng mua bán nhà đất. Cả ba bản đặt trước mặt ông Tuấn đều có chữ ký y hệt chữ ký của ông. Một cán bộ hỏi: “Anh xem chữ ký nào là của anh?”. Sau một lúc săm soi, ông Tuấn khẳng định chỉ có một trong ba chữ ký trên là của mình. Nhưng cán bộ điều tra nói cả ba chữ ký đều là giả, không do chính ông Tuấn ký khiến ông Tuấn rất bất ngờ.

Theo các phòng công chứng, thường khi mua nhà đất bên mua phải đặt tiền cọc trước cho người bán để làm tin, sau đó mới ra công chứng mua bán, đăng ký thế chấp. Nếu gặp phải giấy chủ quyền giả thì người mua có thể mất hoặc đòi lại tiền cọc rất khó khăn. Để bảo đảm an toàn, người mua nên cẩn thận mượn giấy tờ tham khảo cơ quan chức năng trước khi đặt cọc hoặc làm hợp đồng mua bán, tránh trường hợp tiền mất tật mang.

Cất nhà và tách thửa?

Đây cũng là bài toán đau đầu cho cả đôi bên bán, mua. Cũng cùng là TP.HCM, song việc tách thửa đất cho chuyện sang nhượng lại không giống nhau. Tại các địa bàn quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, đối với đất đã có nhà ở, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới phải có diện tích tối thiểu là 45m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới > 20m; 36m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới < 20m. Theo đó, đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất, trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu sẽ không được cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên trên thực tế các giao dịch mua bán vẫn xảy ra. Vậy làm sao để có thể nhận được giấy chủ quyền căn nhà cất trên phần diện tích không đủ diện tích tách thửa đó? Theo luật gia Minh Tâm (Hội Luật gia Việt Nam), việc mua bán nhà ở trường hợp này phổ biến là các căn nhà được cất trên một diện tích đất lớn, có cùng một giấy chứng nhận đất ở và thường có chung một số nhà.

Nếu căn nhà mà bên mua không bảo đảm điều kiện được tách thửa thì có thể chọn giải pháp cùng đứng tên chung trên giấy chứng nhận với các chủ sở hữu còn lại với tư cách là chủ sở hữu chung các căn nhà nói trên. Theo Khoản 4 Điều 12 Luật Nhà ở đã ghi nhận: “Nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì ghi tên từng chủ sở hữu đối với phần sở hữu riêng và giấy chứng nhận đối với nhà ở đó được cấp cho từng chủ sở hữu”. Tương tự theo Khoản 2 Điều 3 Nghị định 88/2009/NĐ-CP: “Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”.

Như vậy, phương án “cùng đứng tên chung” với các chủ sở hữu khác đối với các căn nhà trong cùng thửa đất là hoàn toàn có thể. Trong trường hợp này, bên mua có thể lập hợp đồng mua bán căn nhà (không cần tách thửa) và yêu cầu công chứng chứng nhận. Sau đó, đề nghị cơ quan Nhà nước cấp giấy chứng nhận như các quy định trên.

Đừng ham... rẻ!

Giá rẻ, song nếu biết là 10 năm trở lại đây thôi, căn nhà này có đến 4, 5 đời chủ, chắc chắn bên mua phải xem xét lại. Bởi đây là một trong những yếu tố quan trọng không thể bỏ qua khi quyết định đặt toàn bộ gia tài của mình vào một khu bất động sản. Tại sao lại phải quan tâm đến điều này? Lý do đơn giản, dường như căn nhà đó không lý tưởng như mọi người từng nghĩ. Nó có nhiều khiếm khuyết về hạ tầng, về môi trường xung quanh, về mối quan hệ làng xóm láng giềng... mà chỉ khi ở rồi, mọi người mới có thể nhận ra.

Một trường hợp khác. Vụ án đã được Tòa án Nhân dân TP.Cần Thơ xét xử hồi cuối năm ngoái 2009. Số là cần hai nền nhà cho hai con trai ra riêng nên ông L.V.T kiếm đất mua. Nghe nói ông Lê Văn Hưởng ở đầu hẻm đang định bán một miếng đất có diện tích 8mx16m ở quận Ninh Kiều, TP.Cần Thơ, ông T. đến hỏi. Ông Hưởng nói mình đang cần tiền nên phải bán gấp, vì vậy nếu ông T. mua phải đưa trước một số tiền, số tiền còn lại chừng nào làm giấy sang tên chuyển nhượng sẽ đưa nốt, bù lại ông Hưởng sẽ bớt cho ông T. khoảng 20 triệu đồng.

Ông Hưởng cũng thuộc hàng làm ăn khá giả, chắc không làm trò gạt người. Nghĩ thế nên ông T. đưa trước cho ông Hưởng 200 triệu đồng và yêu cầu ông Hưởng làm giấy tay đã nhận số tiền trên. Sau nhiều lần đến hối thúc làm giấy chuyển nhượng nhưng ông Hưởng cứ hẹn lần lữa, ông T. tìm hiểu mới biết trong lúc nhận tiền của mình ông Hưởng cũng đồng thời đã thực hiện xong giao dịch mua bán đất với người khác. Và không phải mình ông T. mà đến 3 người khác cũng bị gạt tương tự. Thì ra do làm ăn thất bại, ông Hưởng đã bán sạch toàn bộ bất động sản của mình và gạt thêm một số người. Cả 4 nạn nhân rủ nhau đồng làm đơn khởi kiện...

Ông Hưởng nhận bản án 12 năm tù. Chuyện bồi thường thì cả 4 nạn nhân đều chung ý nghĩ: “Tòa xử ông ấy phải trả lại mình số tiền nhưng làm gì ổng trả nổi, đất đai, cơ sở làm ăn của ổng đã bán sạch rồi...”.

Tiền chưa trao đủ, đừng vội múc cháo

Ghi nhận tại một số văn phòng luật sư tại TP.HCM (nguồn tin: Võ Tấn Bảo Châu, phụ trách thông tin của Đoàn Luật sư TP.HCM, đề nghị không nêu tên), thời gian vừa qua, có nhiều yêu cầu khởi kiện liên quan đến việc mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức người bán sang tên trước cho người mua tại phòng công chứng, nhưng chưa nhận bất cứ một đồng nào (hoặc chỉ nhận cọc tương đương từ 5 đến 10% giá trị giao dịch); đồng thời ngay tại phòng công chứng, người mua nhà lại ký một hợp đồng vay tiền với người bán nhà đúng với số tiền ghi trong hợp đồng mua bán nhà. Hợp đồng vay tiền này không ghi lãi suất và thời hạn trả trung bình 3 - 6 tháng.

Cách thanh toán nói trên là do bên mua nhà đề nghị. Người mua cũng cam kết sẽ dùng chính căn nhà này mang đi thế chấp ngân hàng để lấy tiền trả cho người bán. Vì nghĩ rằng đã ràng buộc được người mua bằng hợp đồng vay tiền có công chứng xác nhận, nên người bán đồng ý sang tên mà chưa nhận đầy đủ tiền. Mặt khác, trong điều kiện thị trường bất động sản èo uột như hiện nay, người bán cũng mong muốn bán được nhà.

Có người cũng thế chấp vay ngân hàng một số tiền lớn nhưng chi xài cá nhân hoặc sử dụng vào việc khác, thậm chí có người đem bán căn nhà mà không thanh toán cho người bán nhà như đã thỏa thuận. Ở đây, khi đã sang tên, về mặt pháp lý, căn nhà đã thuộc sở hữu người mua nhà nên họ có quyền mua bán, tặng cho, thế chấp và bảo lãnh. Ngoài ra, người bán cũng không tìm hiểu kỹ việc ngân hàng thường chỉ cho vay số tiền tương đương 2/3 hoặc 1/2 giá trị căn nhà thế chấp. Giả sử người mua nhà thực hiện đúng cam kết thì cũng không thể thanh toán 100% số tiền mua nhà được.

Để hạn chế rủi ro, khi mua nhà, đất cần chú ý mấy điểm sau: Tìm hiểu rõ nguồn gốc nhà, đất. Người bán phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp. Nếu là nhà, đất được thừa kế, phải tìm hiểu kỹ những người thừa kế khác có tranh chấp hay không? Cần coi kỹ là nhà, đất đó có là nhà, đất được cấp cho cá nhân hay là tài sản chung. Đối với tài sản chung, khi bán phải có ý kiến của những người cùng có quyền sử dụng. Nếu là tài sản chung của hộ thì giấy đỏ luôn có ghi cấp cho “hộ”.

Giờ đây, nếu người bán nhà khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà thì phải chứng minh được hợp đồng vay tiền mà hai bên đã ký tại phòng công chứng là hợp đồng giả, còn hợp đồng mua bán nhà mới là hợp đồng có thật. Trường hợp người bán nhà lựa chọn cách khởi kiện hợp đồng vay tiền mà hai bên đã ký, thì thực tế cho thấy dù tòa xử buộc bên vay phải thanh toán cả gốc và lãi cũng khó khăn để được nhận lại tiền, khi bên vay không có tài sản để thi hành án, vì căn nhà hoặc đã bị ngân hàng nắm giữ giấy tờ để bảo đảm khoản nợ, hoặc đã được bán cho người khác.

“Trong trường hợp này, người bán có thể lựa chọn phương án làm đơn tố cáo đến cơ quan công an có thẩm quyền về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản của người mua nhà. Có điều như ông bà nói, vô phúc đáo tụng đình...”, L.S Trần Thành (Đoàn Luật sư TP.HCM) tham vấn. Trên thực tế để đưa đến kết luận về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản thường không mấy dễ dàng, phần lớn đều cho rằng đây là quan hệ dân sự “thuận mua vừa bán”...

THẢO VY

 

Chia sẻ bài viết

LƯU Ý: BDO sẽ biên tập ý kiến của bạn đọc trước khi xuất bản. BDO hoan nghênh những ý kiến khách quan, có tính xây dựng và có quyền không sử dụng những ý kiến cực đoan không phù hợp. Vui lòng gõ tiếng việt có dấu, cám ơn sự đóng góp của bạn đọc.

Gửi file đính kèm không quá 10MB Đính kèm File
Quay lên trên free html hit counter