Quy định lại diện tích tối thiểu khi tách thửa: Phân lô, bán nền tự phát sẽ hết đất sống?

Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) đã trình UBND tỉnh dự thảo quy định diện tích tối thiểu các loại đất được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Cùng với việc quy định lại diện tích tối thiểu để tách thửa, dự thảo cũng đã sửa đổi một số quy định của Quyết định 36/2011 khi bỏ nội dung “tặng, cho, thực hiện kết quả hòa giải thành” không bị khống chế diện tích tối thiểu… Dự thảo mới sẽ khép những kẽ hở trước đây mà các nhà đầu tư lợi dụng “lách luật” để hình thành các khu dân cư (KDC) tự phát, vốn đã trở thành vấn đề nhức nhối trên lĩnh vực đất đai trong thời gian vừa qua… 

Hàng trăm KDC tự phát đã hình thành trên địa bàn tỉnh thông qua hình thức cho, tặng nhiều lần. Trong ảnh: Một KDC tự phát tại TX.Dĩ An

Nâng diện tích tối thiểu

Đây là một nội dung chính được xây dựng tại dự thảo mới quy định về diện tích tối thiểu khi thực hiện tách thửa các loại đất trên địa bàn tỉnh. So với Quyết định 36/2011, diện tích tối thiểu khi tách thửa tại dự thảo lần này được quy định theo hướng tăng thêm. Cụ thể, tại khu vực các thị xã, thành phố, diện tích tối thiểu khi tách thửa được quy định: Cấp phường là 60m2 đối với đất ở và 300m2 đối với đất nông nghiệp; cấp xã là 100m2 đối với đất ở và 400m2 đối với đất nông nghiệp. Tại các khu vực huyện, diện tích tối thiểu khi tách thửa được quy định: Cấp thị trấn là 80m2 đối với đất ở và 500m2 đối với đất nông nghiệp; cấp xã là 100m2 đối với đất ở và 1.000m2 đối với đất nông nghiệp.

Hàng trăm KDC tự phát

Sở TN-MT cho biết, theo số liệu chưa đầy đủ, từ năm 2009 đến nay, bộ phận văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa phương trên địa bàn tỉnh đã tiếp nhận, giải quyết khoảng 67.200 trường hợp trích do tách thửa. Riêng khu vực TX.Dĩ An, TX.Thuận An có 17.658 trường hợp tách thửa dưới hình thức phân lô, tương ứng với 422 KDC phân lô, trong đó 325 KDC tự phát, chỉ có 97 KDC có chủ trương.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng đưa ra những quy định cụ thể về điều kiện để thực hiện tách thửa đất. Các thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa phải bảo đảm có chiều rộng mặt tiền từ 4m trở nên. Sở dĩ phải quy định như vậy, theo Sở TN-MT là nhằm tránh những trường hợp xây nhà siêu mỏng, làm méo mó diện mạo đô thị. Ngoài ra, diện tích tối thiểu được phép tách thửa không bao gồm phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ các công trình công cộng. Trường hợp đất ở thuộc các dự án đã được phê duyệt, thửa đất được xác định theo dự án và quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Trong trường hợp này, nếu người dân có nhu cầu xin tách thửa, thửa đất mới được hình thành phải thỏa mãn các điều kiện quy định tại quy chế quản lý xây dựng KDC và được cấp có thẩm quyền giải quyết cụ thể. Đối với các thửa đất hình thành do người dân sử dụng đất tự tách ra từ thửa đất đang sử dụng kể từ ngày quyết định quy định mới về diện tích tối thiểu khi tách thửa có hiệu lực, nếu nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không được làm thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, cho thuê hoặc thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Linh hoạt với trường hợp đặc biệt

Theo Sở TN-MT, việc nâng diện tích tối thiểu không làm bó hẹp quyền sử dụng đất của người dân. Dự thảo cũng cho phép các trường hợp xin tách thửa mà diện tích thửa đất mới xin tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định, nếu đồng thời với việc xin hợp thửa với thửa đất khác liền kề, tạo thành thửa đất mới đủ điều kiện về diện tích tối thiểu và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản trên thửa đất mới.

Đặc biệt, dự thảo lần này cũng để ngỏ hướng xử lý đối với những trường hợp cá biệt có nhu cầu tách thửa đối với đất ở nhưng không đáp ứng được đủ điều kiện. Theo đó, tùy từng trường hợp, UBND huyện, thị xã, thành phố sẽ xem xét, giải quyết cụ thể thông qua một hội đồng tư vấn. Tuy nhiên, những trường hợp cá biệt xin tách thửa, diện tích thửa tách mới cũng phải bảo đảm diện tích tối thiểu là 36m2 đối với đất ở; đồng thời bảo đảm yêu cầu về kích thước tối thiểu bề rộng của thửa đất lớn hơn hoặc bằng 4m, chiều sâu của lô đất lớn hơn hoặc bằng 4m.

Khép lại kẽ hở

Cũng theo Sở TN-MT, Quyết định 36/2011 về diện tích tối thiểu khi tách thửa trước đây có quy định việc “cho, tặng, thực hiện kết quả hòa giải thành” không bị khống chế bởi diện tích tối thiểu. Điều này đã bị các nhà đầu tư nhỏ lẻ lợi dụng để thực hiện cho, tặng lại nhiều lần, phân lô, bán nền, hình thành nhiều KDC tự phát, gây khó khăn, ảnh hưởng đến phát triển đô thị, công tác quy hoạch, giải tỏa đền bù…

Theo tinh thần dự thảo mới, sẽ bỏ quy định việc “cho, tặng, thực hiện kết quả hòa giải thành” không bị khống chế bởi diện tích tối thiểu. Lý giải cơ sở của việc bãi bỏ quy định này, Sở TN-MT cho rằng, bản chất việc quy định diện tích tối thiểu các loại đất được phép tách thửa chỉ là cụ thể hóa Điều 17 Nghị định 84/2007/NĐ-CP về giao cho các địa phương chủ động quy định diện tích tối thiểu. Việc cho, tặng, xử lý kết quả hòa giải thành của người dân vẫn được thực hiện nhưng phải theo quy định của pháp luật. Hành vi phân lô, bán nền tạo KDC tự phát sẽ chịu sự điều chỉnh của các quy phạm pháp luật khác. Vì thế, bỏ quy định này sẽ hạn chế được tình trạng nhà đầu tư trái phép lợi dụng việc cho, tặng để thực hiện nhiều lần, tạo ra những KDC ngoài định hướng phát triển của địa phương.

Xử lý tồn tại

Dự thảo quy định mới về diện tích tối thiểu được phép tách thửa cũng đưa ra các hướng xử lý những trường hợp thực hiện theo điểm f, khoản 2, Điều 1 và điểm b, khoản 7, Điều 4 của Quyết định 36/2011 trước ngày quyết định mới có hiệu lực. Theo đó, đối với những trường hợp tặng, cho để chuyển nhượng nhiều lần nhưng chưa lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, UBND các huyện, thị xã, thành phố trực tiếp tổ chức thanh, kiểm tra, nếu thấy bảo đảm phù hợp quy hoạch chi tiết, kết nối được hạ tầng kỹ thuật thì truy thu các nghĩa vụ tài chính nếu có và giải quyết theo quy định.

Các trường hợp phân lô, bán nền, tách thửa không phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt thì cương quyết, buộc chủ sử dụng đất tháo dỡ, khôi phục lại hiện trạng ban đầu, đồng thời xử lý trách nhiệm của cán bộ có liên quan.

• THÀNH SƠN

• Tiếp tục xây dựng đề án ủy thác vốn cho cán bộ, công chức, viên chức vay mua nhà ở xã hội (17/04)
• Giá xăng RON 95 vượt 25.000 đồng một lít (17/04)
• Hơn 1 tỷ USD đầu tư vào dự án Một Thế Giới – The One World (17/04)
• Quảng bá thương hiệu, thu hút đầu tư hiệu quả (17/04)
• Chủ động khai thác cơ hội (17/04)
• Tập trung “show off” dự án chất lượng cao trước thềm bàn giao (17/04)
• Tăng cường hỗ trợ để doanh nghiệp Đức đến đầu tư tại Bình Dương (16/04)
• TP.Thuận An: “Rà soát, điều chỉnh vườn cây ăn trái gắn với du lịch sinh thái ven sông Sài Gòn” (16/04)