Thị trường nhà đất năm 2010: Đồng vốn “nóng” và giá sẽ không “sốt”?

Cập nhật: 29-12-2009 | 00:00:00

Đầu tư vào thị trường căn hộ đòi hỏi vốn lớn nên nhà đầu tư phải cân nhắc rất nhiều yếu tố.

Siết chặt tín dụng trong năm 2010 là thông điệp được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chính thức gửi đi tại hội nghị tổng kết năm 2009 và kế hoạch năm 2010 vừa mới diễn ra tại Hà Nội. Theo đó, năm 2010, NHNN sẽ khống chế tổng phương tiện thanh toán và dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế chỉ tăng khoảng 25% trong năm 2010, thấp hơn nhiều so với mức 37,73% năm 2009.

Hiện tại, lãi suất đầu vào của các ngân hàng (NH) liên tục nóng. Lý do dư nợ cho vay tăng trưởng của năm 2009 là 35%, nhưng cung tiền chỉ tăng 25%. Điều này giải thích cho chuyện các NH đang chủ trương thắt chặt tín dụng, nên khả năng cho vay mua nhà sẽ có khung lãi suất không mấy dễ chịu đối với khách hàng ở năm 2010. Đó cũng là nguyên nhân khiến thay vì sau mỗi đợt bán căn hộ sẽ tăng giá để người mua có cảm giác đã có lời, thì nay chủ dự án lại giảm giá bán. Lý do là chủ dự án cũng chịu sức ép phải bán hàng do sức mua không dồi dào như trước. Theo nhiều nhà đầu tư, nguồn cung tăng, tiền vay lại bị siết, mua căn hộ lúc này chỉ phù hợp với người có nhu cầu về nhà ở hoặc mua đầu tư bằng tiền túi.

Nhà đất đang ế?

Trong báo cáo mới đây về tình hình thị trường nhà đất, Công ty Tư vấn và Quản lý bất động sản CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) dự báo từ cuối năm 2009 đến tháng 6-2010, chỉ riêng trên địa bàn TP.HCM sẽ có khoảng 44 dự án nhà ở được bán với hơn 22.500 căn hộ. Trước đó, trong năm 2008 tại TP.HCM có 9.453 căn hộ đã được chào bán và 13.066 căn hộ được chào bán trong năm 2009. Đây thật sự là nguồn cung khổng lồ cho thị trường bất động sản.

Ghi nhận thị trường bất động sản TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai gần đây dù có khá nhiều dự án thuộc các phân khúc như căn hộ, nền đất, biệt thự vườn... được công bố, nhưng sức mua từ thị trường khá trầm lắng. Ngay thời điểm này, lúc được cho là tốt nhất để bán hàng vì đang vào cao điểm cuối năm thì sức mua cũng không bật lên được. Nguyên nhân là do phần lớn các căn hộ mua đi bán lại đều thuộc nhà đầu tư thứ cấp (giới đầu cơ), chứ không phải người có nhu cầu về nhà ở, nên việc chựng lại của thị trường căn hộ chưa mấy ảnh hưởng đến chuyện lợi nhuận. “Giá địa ốc trên thị trường tăng nhanh hơn khung giá đất ban hành mỗi năm. Tỷ lệ tăng dân số mạnh, tốc độ di dân thành thị khốc liệt khiến cho địa ốc luôn có sức hút rất lớn. Muốn có tuổi thọ lâu dài, lợi nhuận ổn định hãy đầu tư vào bất động sản”, bà Đỗ Thị Loan, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, lý giải cho chuyện nên tiếp tục bỏ vốn đầu tư vào thị trường này.

“Hiện một thị trường 86 triệu dân thì cung hiện nay vẫn chưa là gì. Hàng mới tung ra giá cạnh tranh hơn so với hàng cũ, nhìn qua thì tưởng đó là tín hiệu vui nhưng thực tế các chủ đầu tư vẫn hướng đến đối tượng là các nhà đầu tư thứ cấp bởi dễ thu hồi vốn hơn. Điều này rất đáng lo ngại vì đây chính là mối nguy cơ. Khi các nhà đầu tư thứ cấp tài chính không đủ để đóng các lần tiếp theo, NH điều tiết tín dụng, ngưng nguồn vốn trung hạn, họ đành phải bán rẻ hơn giá gốc, khi ấy thị trường bất động sản sẽ lại hỗn loạn...”, một giám đốc công ty bất động sản đặt vấn đề. Điều này cho thấy nếu tình huống ấy xảy ra sẽ là một cạnh tranh thiếu lành mạnh đối với những chủ nhân đang chào bán căn hộ riêng lẻ của mình.

Có thể giảm trong ngắn hạn?

Nếu so sánh về tỷ lệ mất giá của đồng bạc Việt Nam, giá cả vật liệu xây dựng... thì chuyện giá cả các căn hộ tăng trong năm 2010 là hoàn toàn bình thường khi nhìn góc độ hàng hóa thị trường. Tốc độ tăng của loại hàng hóa này được dự báo sẽ không “sốt”, vì hàng hóa dồi dào. Các dự án căn hộ chuẩn bị đưa ra thị trường năm 2010 được đánh giá là dồn dập, khả năng đưa đến tình trạng “xả hàng” để thu hồi vốn, vì mặt bằng lãi suất hiện nay tăng cao, kèm nguy cơ lạm phát xảy ra. Mặt khác, các phân khúc bất động sản nhà ở cao cấp đang gặp nhiều khó khăn do cung lớn hơn cầu và đối tượng khách hàng chính là các nhà đầu tư cá nhân đang chưa tìm được đầu ra cho khoản đầu tư khá lớn của mình trước kia.

Bài toán vốn đầu tư cho các dự án bất động sản năm 2010 được nhận định là tiếp tục khó. Nhu cầu vốn cho bất động sản là vốn trung và dài hạn, mà điều đó chỉ có được khi thị trường chứng khoán đủ mạnh để làm “bà đỡ” cho việc phát hành chứng khoán bất động sản. Đến nay, chỉ xét mỗi chuyện NH cho vay bất động sản chủ yếu phải có tài sản bảo đảm, trong khi tình trạng pháp lý bất động sản vẫn đang quá trình xây dựng và hoàn thiện, nên hạn chế nguồn vốn có thể giải ngân. Tương tự, khung pháp lý về chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản vẫn chưa có... Luật về quỹ đầu tư bất động sản cũng chưa có, trong khi đang manh nha hình thành việc phát hành trái phiếu bất động sản.

Với những dự báo nói trên, cho thấy nếu Nhà nước có được những giải pháp quản lý “cập nhật” tình hình hơn, như khắc phục được tình trạng do tin đồn nên nhiều dự án năm 2009, mặc dù không có gì nổi bật, nhưng nhiều người vẫn đổ xô mua; ngoài ra còn là việc chuyển nhượng lòng vòng giữa các nhà đầu tư thứ cấp... thì giá nhà đất năm 2010 dự báo sẽ hợp lý hơn với những người có nhu cầu an cư thực sự.

NGUYỄN PHÚC

Chia sẻ bài viết

LƯU Ý: BDO sẽ biên tập ý kiến của bạn đọc trước khi xuất bản. BDO hoan nghênh những ý kiến khách quan, có tính xây dựng và có quyền không sử dụng những ý kiến cực đoan không phù hợp. Vui lòng gõ tiếng việt có dấu, cám ơn sự đóng góp của bạn đọc.

Gửi file đính kèm không quá 10MB Đính kèm File
Quay lên trên free html hit counter