Vốn “nóng” cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường có sức hấp dẫn đặc biệt đối với các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước, nhất là thị trường BĐS ở một nước đang phát triển với tốc độ tương đối cao như Việt Nam hiện nay.

“Chính vì vậy, thị trường BĐS thu hút các nguồn vốn đa dạng đổ vào và quy mô cũng như giá cả thị trường BĐS tỷ lệ thuận với quy mô và tốc độ các nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS, cái này vừa là nguyên nhân, vừa là kết quả của cái kia và ngược lại!”, TS. Vũ Đình Ánh, Viện Nghiên cứu khoa học Thị trường Giá cả, diễn giải.

“Bong bóng” trên thị trường

TS. Vũ Đình Ánh nhìn nhận mặc dù về cơ bản, các sản phẩm trên thị trường BĐS có 2 đặc điểm nổi bật là: Giá trị lớn đến rất lớn; tính thanh khoản thấp hơn nhiều so với tính thanh khoản của các sản phẩm trên thị trường tài chính tiền tệ. Theo đó, về nguyên tắc, nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS phải có quy mô lớn từ vài trăm triệu, vài tỷ đồng đến tỷ USD; thời hạn đầu tư dài, thông thường là đầu tư trung dài hạn, ít nhất là 1 - 3 năm, có thể tới hàng chục năm.

  Vấn đề hiện nay là tìm ra biện pháp quản lý nguồn vốn ngắn hạn đầu tư vào thị trường BĐS để giảm thiểu những rủi ro tiềm ẩn gắn liền với nó (Ảnh: TRỊNH BÌNH)

Tuy nhiên trong thực tế ở Việt Nam (và ở nhiều nước khác, kể cả các nước phát triển như Mỹ trước khủng hoảng toàn cầu 2008-2009 hay đang phát triển như Trung Quốc hiện nay), bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng” thông thường có thời hạn vài tháng đến dưới 1 năm) cũng đổ vào thị trường BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường BĐS, tạo ra những cơn sốt nóng trên thị trường BĐS, đồng thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng” trên thị trường BĐS làm gia tăng rủi ro trên thị trường tài chính, cả thị trường tài chính chính thức và phi chính thức. Đặc điểm quan trọng nhất của nguồn vốn “nóng” là tham gia vào thị trường rất nhanh song cũng có thể rút ra khỏi thị trường rất nhanh. “Có thể nói, quy mô càng lớn, tốc độ càng cao, thời gian càng ngắn và đặc biệt là tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn tham gia vào thị trường BĐS lại dựa trên huy động những nguồn lực thiếu ổn định như vay nóng, tín dụng đen, tín dụng có rủi ro đạo đức cao, nguồn vốn mang tính chất đầu cơ cao... càng cao thì tác động càng tiêu cực đến thị trường BĐS nói riêng và sự ổn định của thị trường tài chính tiền tệ nói chung, thậm chí càng có thể gây ra những hậu quả kinh tế - xã hội khôn lường. Vì vậy, việc quản lý đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS là rất quan trọng và cần thiết. Vấn đề là tại sao một nguồn vốn dường như không phù hợp với bản chất của thị trường BĐS lại vẫn được thị trường BĐS hấp thụ?”, TS. Vũ Đình Ánh, bày tỏ băn khoăn.

Lỗi quản lý?

Các nguồn vốn trung dài hạn (thường là chính thức) không đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của thị trường BĐS Việt Nam đang trong cơn khát vốn. Trong khi đó, việc đa dạng hóa các nguồn vốn trung dài hạn cho thị trường BĐS như hình thành các dạng quỹ đầu tư BĐS, chứng khoán hóa BĐS... vẫn chưa được triển khai. Để bù đắp sự thiếu hụt nguồn lực tài chính này, thị trường BĐS phải trông cậy vào nguồn vốn “nóng”, cả chính thức và phi chính thức.

Theo TS. Vũ Đình Ánh, nguồn lực tài chính trong dân cư Việt Nam rất lớn song hệ thống tài chính chính thức chưa thu hút được do tác động của tính ổn định kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá...) trong khi các kênh đầu tư hấp dẫn, các sản phẩm tài chính chính thức còn thiếu, các định chế đầu tư BĐS tập trung hầu như chưa có nên một phần không nhỏ nguồn lực tài chính trong dân cư được huy động đầu tư vào thị trường BĐS, kể cả dưới hình thức nguồn vốn “nóng”, vừa không thể kiểm soát được, vừa tiềm ẩn nguy cơ rủi ro tài chính và bất ổn xã hội rất lớn.

“Hơn nữa, mặc dù chúng ta chưa tự do hóa tài khoản vốn, chưa cho phép luân chuyển vốn tự do song do khả năng kiểm soát còn hạn chế nên không loại trừ khả năng nguồn vốn “nóng” tham gia vào thị trường BĐS còn mang yếu tố ngoại, thậm chí có thể cả hoạt động rửa tiền từ nước ngoài!”, TS Vũ Đình Ánh cảnh báo.

Thực tế cho thấy do sức hấp dẫn của lợi nhuận trên thị trường BĐS nên không ít các cá nhân và pháp nhân có động cơ chiếm dụng vốn tạm thời nhàn rỗi của người khác trong quá trình luân chuyển các nguồn lực tài chính, thậm chí cả nguồn lực tài chính của phía nước ngoài và Nhà nước, để đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS. Mọi việc sẽ bình thường nếu “phi vụ” đầu tư đó thành công, song lợi nhuận cao luôn gắn liền với rủi ro cao nên nếu “phi vụ” đó không thành công thì người chiếm dụng vốn đầu tư “nóng” rất có thể mất khả năng chi trả, nhất là khi lượng vốn chiếm dụng có quy mô lớn, thậm chí có thể gây ra hiệu ứng dây chuyền sang cả hệ thống khi một hay một vài cá nhân; tổ chức mất khả năng chi trả quá lớn.

NGUYỄN PHÚC

• Ngày 22-4, sẽ đấu thầu vàng miếng để tăng nguồn cung (19/04)
• Công bố đồ án quy hoạch vùng huyện Dầu Tiếng đến năm 2040 (19/04)
• Đẩy mạnh phát triển kinh tế tập thể trong nông nghiệp (19/04)
• Huyện Phú Giáo: Tập trung xây dựng các xã đạt chuẩn nông thôn mới nâng cao (19/04)
• Huyện Bắc Tân Uyên: Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tăng 12,68% (19/04)
• Hỗ trợ vốn cho người lầm lỡ phát triển kinh tế gia đình (19/04)
• Xã An Điền, TX.Bến Cát: Đẩy mạnh phong trào xã hội hóa giao thông nông thôn (19/04)
• Doanh nghiệp sẵn sàng tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu (19/04)