Cẩn trọng với việc mua đất trên giấy

Cập nhật: 19-05-2017 | 23:41:58

Hiện nay, mặc dù chưa làm thủ tục hoặc chưa được cơ quan chức năng của tỉnh cho phép tách thửa đối với những thửa đất có diện tích lớn nhưng một số cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh nhà đất vẫn công khai rao bán đất theo cách tự ý phân lô của mình.

Một điểm rao bán đất trên đường Mỹ Phước - Tân Vạn. Ảnh: NHÂN QUANG

Giá đất tại Bình Dương đang tăng vọt và “nóng hừng hực” trong mấy tháng vừa qua khiến cho thị trường nhà đất đang rất sôi động. Tại các tuyến đường lớn như quốc lộ 13, Mỹ Phước- Tân Vạn hay trong các khu dân cư trên địa bàn tỉnh, điều dễ dàng nhìn thấy là từng nhóm nhân viên môi giới với băng rôn giăng ngang, tờ rơi cầm trên tay đang rao bán đất. Trong quá trình tìm hiểu để thực hiện bài viết, chúng tôi nhận thấy ngoài việc rao bán những thửa đất hoặc dự án hợp pháp thì vẫn có nhiều nhà đầu tư rao bán những thửa đất theo cách tự phân lô của mình. Điều đáng nói là vẫn có rất nhiều người đặt cọc để mua đất mà không lường những rủi ro về sau.

Mua đất chỉ bằng một tờ giấy photo

Trong vai một người mua đất để đầu tư kinh doanh, chúng tôi ghé vào một điểm đang rao bán đất trên đường Mỹ Phước- Tân Vạn (thuộc phường An Phú, TX.Thuận An). Vừa xuống xe đã có một nhân viên nam chạy tới sốt sắng: “Anh mua đất phải không? Khu đất này tụi em đang mở bán, nếu anh chậm chân thì chỉ trong một hai ngày sẽ không còn đất để mua. Khi nghe ý định của chúng tôi là muốn tìm một thửa đất lớn để mở quán cà phê, anh này liền lấy ra một xấp giấy trắng có vẽ nguệch ngoạc vị trí các thửa đất và nói ngay: Ở đây tụi em còn 4 lô đất, mỗi lô có diện tích 210 m2 (ngang 6m, dài 35m); một m2 giá 21 triệu đồng. Khi chúng tôi nói rằng giá như vậy là hơi cao, người này liền nói: Do anh không biết đó, giá đất tại Bình Dương đang rất sốt, nhất là đất trên đường Mỹ Phước - Tân Vạn. Khu vực này giá như vậy là còn thấp đấy, chứ chỗ khác giá còn cao hơn nhiều…”. Trao đổi về tính pháp lý của các thửa đất chúng tôi dự tính mua, người thanh niên trả lời nếu đồng ý bên mua phải nộp tiền đặt chỗ với giá là 10 triệu đồng, sau đó hai bên sẽ ký hợp đồng đặt cọc với 10% giá trị đất. Sau hai tháng sau khi ký hợp đồng đặt cọc, chủ đầu tư sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ hồng) cho bên mua và ký hợp đồng chính thức. Về giá cả, nếu muốn thương lượng thì phải gặp chủ đầu tư để 2 bên nói chuyện với nhau.

Tại một quán cà phê trên đường Bùi Thị Xuân, phường An Phú, chúng tôi được ông H. giới thiệu là chủ đầu tư khu đất đang rao bán. Ông H. cho biết, đây là khu đất có diện tích hơn 2.000m2 đã được ông mua lại và hiện đang làm thủ tục xin tách thửa để bán lại. Giá bán như vậy là đã khá mềm nên không thể giảm được, nếu ai muốn mua thì ký hợp đồng đặt cọc. Khi nghe chúng tôi xin xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ trước đây thì ông H. xua tay: “Tôi làm ăn đã lâu và có uy tín nên khỏi lo. Chỉ trong vòng 2 tháng là chắc chắn có sổ hồng để giao”. Ông H. cũng chỉ chưng ra một xấp giấy photo có vẽ các vị trí đất giống như anh nhân viên lúc nãy giới thiệu với chúng tôi.

Cách đây khoảng nửa tháng, ngay tại khu phố 7, phường Phú Hòa, TP.Thủ Dầu Một, công ty địa ốc Đ.N.H. cho cả chục nhân viên đứng trước các tuyến đường lớn rao bán các căn nhà mặt phố tọa lạc tại khu phố 7, kèm theo hình ảnh minh họa rất bắt mắt khiến nhiều người rất muốn biết thực hư. Qua tìm hiểu, chúng tôi mới biết các căn nhà mà công ty Đ.N.H. rao bán chỉ là một khu đất trống có diện tích khoảng 3.000m2 được doanh nghiệp này trực tiếp phân lô và định giá. Theo đó, người mua nếu đồng ý mua nhà thì sẽ ký hợp đồng đặt cọc và trả trước 30% giá trị căn nhà (căn nhà có giá từ 1,9 - 2,1 tỷ đồng, tùy diện tích và vị trí đất), sau 5 - 6 tháng sẽ được công ty giao nhà. Vì nằm ở vị trí đẹp nên chỉ trong một thời gian ngắn mở bán, doanh nghiệp này đã bán hết các gói sản phẩm…

Người mua chỉ cầm đằng lưỡi

Ông Vũ Quang Quyết, Giám đốc Công ty Cổ phần Thương mại - Dịch vụ Vũ Tiến Phát (phường Định Hòa, TP.Thủ Dầu Một) chuyên kinh doanh địa ốc cho rằng, từ trước tết và đặc biệt là sau Tết Nguyên đán Đinh Dậu, giá đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương tăng đột biến, trong đó các địa phương tăng đáng kể nhất là Bàu Bàng, Bắc Tân Uyên… Bởi tại những địa phương này có nhiều dự án đã và đang được triển khai khiến nhà đầu tư đổ xô vào mua đất để tìm kiếm cơ hội kinh doanh hoặc bán kiếm lời khiến giá đất được đẩy lên cao. Ông Quyết cho rằng, đó là một xu thế chung của thị trường. Tuy nhiên, khi lựa chọn mua đất, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ tính pháp lý chứ không nên nghe theo những lời hứa của bên bán để tránh những thiệt hại về sau.

Luật sư Trần Thái Bình, Đoàn Luật sư TP.Hồ Chí Minh phân tích, về mặt pháp lý bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi tắt là bên bán) chỉ được bán những thửa đất đã được nhà nước cho phép tách thửa và không nằm trong quy hoạch hoặc nếu là khu nhà ở hay khu dân cư thì cũng phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và đồng ý cho thực hiện dự án. Tuy nhiên, hiện vẫn có nhiều nhà đầu tư không làm như vậy. Sau khi mua được khu đất lớn, thay vì nhà đầu tư tiến hành các thủ tục cần thiết như xin tách thửa, xin thực hiện dự án thì họ lại tiến hành tự phân lô và bán nền dưới hình thức đặt cọc để thu lại một phần tiền rồi sau đó mới tiến hành các bước tiếp theo. Trong quá trình thực hiện, chưa chắc mọi thứ đều suôn sẻ và khi có bất trắc xảy ra thì chắc chắn sẽ xảy ra tranh chấp. Lúc này, bên mua bị thiệt hại vì đã lỡ trả trước một phần tiền cho bên bán.

Ông Bình cho biết thêm, cách đây một thời gian ông có nhận được đề nghị tư vấn pháp luật của nhiều hộ dân sinh sống tại Khu dân cư - thương mại Bình Chuẩn (phường Bình Chuẩn) do công ty T.Q. làm chủ đầu tư. Theo nhiều hộ dân tại đây, sau nhiều năm hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận nhà nhưng vẫn chưa được công ty giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vào cuộc tìm hiểu, ông mới biết hiện công ty T.Q chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính cho nhà nước nên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện vụ việc vẫn còn đang tranh chấp và đang được tòa án thụ lý.

Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ thì dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi có giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định: Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. Bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. Bảo đảm cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt. Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị. Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

NHÂN QUANG

Chia sẻ bài viết

Kinh tế

Cẩn trọng với việc mua đất trên giấy

TIÊU ĐIỂM

XEM NHIỀU