Tăng cường công tác kiểm tra các dự án chưa hoàn thiện

Trung tá Đặng Thành Sang, Phó trưởng Phòng Cảnh sát điều tra tội phạm về tham nhũng, kinh tế, buôn lậu (PC03) Công an tỉnh: "Người mua cần chú ý đến các yếu tố pháp lý của dự án"

- Thời gian qua, tình trạng một số các dự án bất động sản khi chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật nhưng các chủ đầu tư, các sàn phân phối đã tiến hành mua bán, thực hiện các hành vi nhằm “lách luật”, “lách thuế”. Xin ông cho biết rõ hơn về các hành vi, thủ đoạn này các chủ đầu tư, các sàn phân phối đã tiến hành mua bán?

- Các đối tượng làm giả các loại giấy tờ có liên quan để chuyển nhượng đất thuộc quyền sử dụng của người khác hoặc để thế chấp vay tiền rồi chiếm đoạt. Để sử dụng thủ đoạn này, các đối tượng thường thực hiện các hành vi, cụ thể sau: 

- Thông qua việc muốn mua đất, các đối tượng tiếp cận chủ đất để đi xem vị trí thửa đất thực tế và xin bản phô tô giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (CNQSHĐ) với đầy đủ thông tin chủ đất thực tế. Sau đó tìm người mua hoặc cho vay có thế chấp với số tiền lớn, đồng thời thuê người đóng giả vợ chồng chủ đất ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng ủy quyền hoặc hợp đồng chuyển nhượng để chiếm đoạt tiền. Cá biệt, có trường hợp sau khi có giấy CNQSDĐ giả, các đối tượng thuê người mang giấy CNQSDĐ giả đến gặp chủ đất và đưa thông tin cần xem giấy CNQSDĐ thật, khi tiếp cận được sổ thật, có đối tượng dùng mọi cách giả vờ, đánh lừa để đổi giấy CNQSDĐ giả lấy giấy CNQSDĐ thật để sử dụng vào việc mua bán hoặc vay mượn bằng giấy CNQSDĐ thật sẽ chiếm đoạt được số tiền nhiều hơn.

- Các đối tượng cấu kết với nhau để đóng giả chủ đất theo thông tin trên giấy CNQSDĐ đã làm giả để chuyển nhượng nhà/đất và chiếm đoạt tiền. Bằng thủ đoạn này các đối tượng làm cho người bị hại không nghi ngờ, hoàn toàn tin tưởng vào việc mua bán đất và giao tiền.

- Đối tượng sử dụng giấy CNQSDĐ giả để làm tài sản cầm cố, sau đó vay tiền của ngân hàng hoặc người khác rồi chiếm đoạt, bỏ trốn.

- Triển khai các dự án chưa đủ điều kiện hoặc trái phép sau đó phân lô, quảng cáo để chuyển nhượng bất hợp pháp, chiếm đoạt tiền của người mua. Bằng thủ đoạn này, các đối tượng đã lợi dụng các sơ hở trong chính sách, pháp luật, quản lý của các cơ quan Nhà nước để đầu tư kinh doanh bất động sản bằng cách mua gom đất nông nghiệp sau đó tự ý phân lô, bán nền, lập các khu dân cư trái phép hoặc xin phép thành lập các dự án khu dân cư nhưng triển khai dự án không đúng với giấy phép được duyệt, sau đó quảng cáo để huy động vốn, chuyển nhượng đất nền trái pháp luật nhằm chiếm đoạt tài sản của người có nhu cầu đầu tư hoặc nhà ở, gây nhiều hệ lụy về quy hoạch, phát triển đô thị và na ninh trật tự.

- Để chiếm đoạt được nhiều tiền hơn, đối tượng phạm tội còn sử dụng thủ đoạn chuyển nhượng cho nhiều người với cùng một căn nhà hoặc một thửa đất.

- Đối tượng làm giả hồ sơ, văn bản của cơ quan quản lý nhà nước để chứng minh tính hợp pháp của dự án để chuyển nhượng nhà, đất bất hợp pháp sau đó chiếm đoạt tiền của khách hàng. Bằng thủ đoạn này các đối tượng đã lừa dối, tạo lòng tin cho khách hàng về tính pháp lý của dự án. Sau đó, tổ chức quảng cáo để nhận tiền đặt cọc của khách hàng thông qua bán các sản phẩm của dự án không có thật rồi chiếm đoạt tiền của họ. Thường là các hành vi làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức.

- Lợi dụng nhu cầu vay vốn, các đối tượng đặt vấn đề vay giúp với điều kiện phải đưa giấy CNQSDĐ và ký các giấy ủy quyền thế chấp nhà để bảo lãnh cho các đối tượng vay vốn. Sau khi rút được tiền của ngân hàng chúng không đưa tiền lại cho họ và cũng không trả lại giấy CNQSDĐ, sau khi đến hạn thanh toán ngân hàng, họ mới biết là mình bị lừa.

- Thuê pháp nhân lập dự án, tự lập bản vẽ thiết kế 1/500, phối cảnh bắt mắt trên một mảnh đất chưa được các cơ quan chức năng phê duyệt, sau đó vẽ sơ đồ chia lô đất thành các suất nhà liền kề và khuếch trương, thông qua các sàn giao dịch bất động sản để chào bán với dạng hợp đồng góp vốn, công trình phúc lợi cộng đồng với giá rẻ, thu tiền, rồi chiếm đoạt của khách hàng.

- Các đối tượng sử dụng các phương thức, thủ đoạn hết sức tinh vi như: Thành lập các công ty, thuê địa điểm đặt văn phòng giao dịch ở nơi dân cư đông, phát triển đô thị tốt để thực hiện quảng cáo, rao bán đất nền với giá thấp hơn giá thị trường, sau khi nhận được số tiền cọc, các lần thanh toán tiếp theo thì chúng thực hiện hành vi chiếm đoạt bằng cách thay đổi số điện thoại hoặc đóng cửa, ngưng hoạt động tại các văn phòng giao dịch.

- Các đối tượng hoặc doanh nghiệp thu gom đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất trồng cây lâu năm ở các địa bàn “sốt” đất, không thực hiện các thủ tục pháp lý làm chủ đầu tư dự án theo quy định, mà tự lập “dự án” rồi phân lô, tách thửa, tự ý xây dựng cơ sở hạ tầng (thường gọi dự án ma) hay các đối tượng thực hiện phân lô, tách thửa đất không phải là đất ở, không được quy hoạch là đất ở. Sau đó sử dụng pháp nhân công ty do các đối tượng thành lập hoặc ký hợp đồng với các công ty môi giới bất động sản quảng cáo sai sự thật, chào bán dưới nhiều hình thức (qua sàn giao địch, rao bán trên các ứng dụng điện tử như Facebook, Zalo hoặc điện thoại trực tiếp cho khách hàng để chào bán đất…) và ký hợp đồng chuyển nhượng với nhiều lựa chọn như thanh toán toàn bộ để nhận đất (thực tế không có đất) hay thanh toán theo tiến độ nêu trong hợp đồng và cam kết đến hạn hợp đồng sẽ bàn giao đất, GCNQSDĐ hoặc khách hàng sẽ bán lại đất cho công ty và nhận lại khoản tiền thanh toán cùng mức lãi suất hấp dẫn, hoặc phân lô, tách thửa đúng quy định về diện tích đất nông nghiệp nhưng đất đã tách thửa không được quy hoạch là đất ở mà các đối tượng vẫn cam kết các thửa đất đã được phân lô được phép xây dựng nhà ở, công trình nên đã dẫn đến hành vi vi phạm xây dựng nhà ở, xây dựng công trình trái phép trên đất nông nghiệp xảy ra ở nhiều địa phương.

- Trường hợp sau khi bán, khách hàng đòi bàn giao đất, GCNQSDĐ thì cố tình kéo dài thời gian, thỏa thuận chi trả một phần tiền phạt chậm bàn giao hoặc ký phụ lục hợp đồng cam kết nhằm tiếp tục tạo lòng tin...

- Để bảo đảm pháp lý cho người dân và nhà nước, PC03 có ý kiến, lời khuyên, cảnh báo gì đến người dân để tránh rủi ro liên quan đến bất động sản đang và đã xảy ra trong thời gian vừa qua trên địa bàn tỉnh Bình Dương, thưa ông?

- Người dân cần tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư trước khi quyết định mua đất. Việc tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư rất quan trọng, người dân nên chọn các dự án của các chủ đầu tư uy tín, hội tụ những yếu tố như: Tiểu sử tốt, năng lực tài chính, uy tín, khảo sát người dân đang sinh sống tại các dự án của chủ đầu tư đó về mức độ hài lòng. Nếu giá bán đất nền mà người dân dự định mua thấp hơn nhiều so với giá bán đất nền của các dự án lân cận thì người dân nên tính toán, cân nhắc lại trước khi mua vì tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Chú ý đến các yếu tố pháp lý của dự án. Yếu tố pháp lý rất quan trọng để giao dịch đất nền dự án được rõ ràng, minh bạch, người dân cần chủ động yêu cầu phía chủ đầu tư dự án hoặc các sàn phân phối sản phẩm cung cấp những giấy tờ cần thiết để chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký hợp đồng chuyển nhượng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án và các thủ tục pháp lý như: Quyết định giao đất của các cấp thẩm quyền, Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cùng những thủ tục, giấy tờ khác... 

Chú ý đến vấn đề thanh toán tiền. Khi ký hợp đồng, người dân phải xem xét kỹ lưỡng các văn bản, giấy tờ liên quan, hồ sơ pháp lý của dự án. Một số dự án có liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn, song thường chỉ hỗ trợ cho người mua có thu nhập ổn định, do đó cần xem rõ người dân có thể vay bao nhiêu trước khi đầu tư. 

Không mua các miếng đất sổ chung. Việc người dân mua đất mà sử dụng sổ chung sau này có vấn đề tranh chấp xảy ra, người dân sẽ gặp khá nhiều rắc rối, như: Tách sổ không được do không đủ diện tích theo quy định, có người chịu thỏa thuận có người không chịu thỏa thuận...