Cần hạ “sốt” ảo giá đất

Cập nhật: 12-05-2018 | 08:59:45

Khi xuất hiện cơn “sốt” ảo giá đất, dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng lớn, “bong bóng” giá đất được bơm căng và đến ngưỡng nào đó có thể xảy ra đổ vỡ hoặc giảm tốc bất ngờ, gây thiệt hại cho nền kinh tế. Tại Bình Dương, việc giá đất nền tăng cao liên tục trong thời gian qua cũng tiềm ẩn rủi ro đối với người mua đất.

Người mua bất động sản cần thận trọng tìm hiểu thị trường để tránh rủi ro khi đầu tư trong giai đoạn hiện nay. Trong ảnh: Khách hàng tìm hiểu một dự án khu dân cư ở TX.Dĩ An. Ảnh: M.NGUYỄN

“Quay cuồng” với giá đất

Theo ông Trần Thế Hưng, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Thiên Phú Hưng, cơn “sốt” ảo giá đất là chỉ sự gia tăng giá đất trên diện rộng với mức tăng đột biến (tăng gấp 1,5 - 2 lần) trong thời gian ngắn nhưng nhu cầu sử dụng đất không có thật. Người mua đất chủ yếu là giới đầu cơ, không mua để ở, cũng không xây dựng để kinh doanh, mà thường bỏ hoang và mua không quan tâm đến giá trị thực tế. Mặt bằng giá đất liên tục tăng do tâm lý đám đông, dẫn đến xuất hiện nhiều nhu cầu ảo khiến giá đất tăng thiếu cơ sở thực tế hoặc bị kỳ vọng thái quá.

Ghi nhận tình hình tăng giá bất động sản tại Bình Dương trong thời gian qua cho thấy, biểu hiện “sốt” ảo bất động sản là quá rõ. Hiện có rất nhiều người, mặc dù không am hiểu về thị trường nhưng cũng lao vào mua bán bất động sản. Mặt bằng giá đất trên địa bàn tỉnh có thời điểm tăng mỗi ngày một giá, tuần trước so với tuần sau đã chênh nhau từ 30 - 50% giá trị. Tính từ cuối năm 2016 đến nay, giá đất liền thổ tại Bình Dương có nơi tăng đến 300 - 400%. Giá đất cứ “nhảy múa” khiến cho cả người mua lẫn người bán khổ sở. “Cuối năm 2017, tôi định mua một lô đất 100m2 tại phường Phú Lợi, TP.Thủ Dầu Một với giá 700 triệu đồng, nhưng do chưa đủ tiền nên tôi định để qua tết đặt cọc. Vậy mà sang đầu năm 2018, lô đất kể trên đã vọt lên 1,2 tỷ đồng, thời điểm này đã là 1,6 tỷ đồng. Thật không thể tưởng tượng nổi”, chị Trần Phương Anh (TP.Thủ Dầu Một) tâm sự.

Điều đáng nói, trong khi khách hàng lùng sục tìm mua đất theo ý mình không được thì người bán cũng không vui vẻ gì. Bà Trần Thị Tuyên, ở phường An Thạnh, TX.Thuận An cho biết, mấy tháng qua cả gia đình bà ăn ngủ không yên vì 4 lô đất liền kề gia đình mua để dành. Đầu năm 2017, kẹt tiền bà bán 1 lô 150m2 với giá 750 triệu đồng. Nhưng chỉ 3 tháng sau, lô đất này được người mua sang tay lên đến hơn 1 tỷ đồng và giờ đã sang tay cho chủ thứ 4 với giá 2 tỷ đồng. Bà tiếc rẻ: “Phải chi hồi đó tui không nôn nóng bán đất thì giờ đâu mất tiền nhiều vậy. Bởi thế, 3 lô đất còn lại tui không dám bán nữa, sợ bị hớ, mặc dù cần tiền để làm vốn đầu tư làm ăn”.

Theo Phó Giáo sư - Tiến sĩ Phạm Duy Nghĩa, Đại học Fulbright Việt Nam, giá đất tăng chắc chắn sẽ tăng chi phí sản xuất kinh doanh, tức là thêm gánh nặng cho doanh nghiệp. Tiền nhàn rỗi trong dân không đầu tư vào sản xuất, kinh doanh sinh lời mà được đầu tư vào đất đai. Trong khi đó, giá đất tăng cao làm cho tiết kiệm của người lao động nghèo mất giá trị, người nghèo khó mua được nhà ở. Thêm nữa, nếu các ngân hàng không kiểm soát tốt việc cho vay mua nhà, tích lũy của xã hội đổ dồn vào bất động sản sẽ dễ sinh ra “bong bóng”. Khi “bong bóng” vỡ sẽ gây rối loạn vĩ mô, để lại hậu quả khó lường.

Kìm cương giá đất được không?

Ghi nhận cho thấy, giá đất trên thị trường bất động sản có tính chu kỳ theo nguyên tắc nước chảy về chỗ trũng. Theo đó, những khu vực có giá đất còn rẻ sẽ từng bước hình thành mặt bằng giá mới và sẽ được săn lùng, đầu cơ nhiều hơn. Khu vực vùng ven thường là tâm điểm của những cơn “sốt” đất do giá đất tại khu vực này luôn rẻ hơn các khu vực khác. Bởi lẽ, giới đầu tư mong muốn tiết kiệm chi phí đầu vào và kỳ vọng sự phát triển hạ tầng có thể kích giá đất tăng lên đáng kể, nên các nhà đầu cơ thường đổ xô ra vùng ven để mua đất.

Bình Dương vừa là đô thị trẻ nằm giáp ranh TP.Hồ Chí Minh lại vừa có sức bật tốt về phát triển hạ tầng. Ngoài ra, tốc độ đô thị hóa của Bình Dương cũng rất nhanh nên nhu cầu về nhà ở tăng cao. Đây chính là những yếu tố then chốt khiến cho Bình Dương không nằm ngoài sức phát triển cực nóng của giá đất thời gian qua. Trong thời gian qua, tỉnh Bình Dương có nhiều động thái nhằm kìm cương giá đất. Có thể kể đến, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND ngày 17-9-2017 (Quyết định 25) nhằm hạn chế sức nóng của cơn “sốt” đất nền có dấu hiệu lan nhanh tại thời điểm đó. Có thể nói, Quyết định 25 đã có tác dụng tức thì, góp phần kìm cương giá đất tại Bình Dương trong một thời gian dài, trong khi “sốt” ảo giá đất tràn lan khắp TP.Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu…

Theo đó, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa tại các phường trên địa bàn tỉnh Bình Dương là 60m2, thị trấn là 80m2 và xã là 100m2. Đối với đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại các phường là 300m2, thị trấn là 500m2 và xã là 1.000m2... Đây được xem là một trong những giải pháp căn cơ nhằm kìm cương cơn “sốt” giá đất như hiện nay. Ngoài ra, các ngành có liên quan như tài nguyên - môi trường, thuế, công thương… cũng đã đề ra hàng loạt biện pháp chấn chỉnh, nhắc nhở, giám sát hoạt động mua bán bất động sản trên địa bàn. Riêng một số ngân hàng trên địa bàn tỉnh đã bắt đầu siết dòng vốn vay mua bất động sản.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc kìm cương giá đất có thành công hay không, ngoài những nỗ lực của các cơ quan quản lý nhà nước, còn rất cần đến sự thận trọng, tỉnh táo của người mua. Các chuyên gia khuyến cáo, trước khi tiến hành giao dịch trong thời điểm nhạy cảm, người mua đất cần cân nhắc nhiều yếu tố vì nguy cơ mất tiền, thậm chí thua lỗ là rất lớn. Người mua phải quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm. Bên cạnh đó, cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều phương pháp trước khi quyết định giao dịch. Đó là so sánh các hoạt động mua bán gần nhất, đối chiếu vị trí, khoảng cách di chuyển, mật độ dân số, tiện ích xung quanh và giá trị khai thác để tránh đưa ra quyết định thiếu chính xác. Không nên mua vào nếu nhận thấy giá bất hợp lý, vì khi đó rủi ro rất lớn. Giới chuyên môn cũng khuyên nhà đầu tư nên cân đối dòng tiền, chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để mua bất động sản, tránh đi vay khi thị trường “sốt” ảo nhằm tránh bẫy lãi suất thả nổi.

“Mổ xẻ” nguyên nhân gây “sốt” ảo bất động sản

Theo các chuyên gia, cơn “sốt” ảo giá đất được hình thành bởi tổng hòa nhiều điều kiện bất ổn hoặc bất hợp lý kéo dài, chứ không tự nhiên xuất hiện trong một thị trường phát triển ổn định và bền vững. Cú hích hạ tầng mạnh mẽ với các dự án giao thông, điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng xã hội liên tục được công bố rầm rộ được cho là liều thuốc quá đà dù bắt nguồn của câu chuyện hạ tầng là sự quá tải trong đô thị đã lên mức cảnh báo. Tiếp theo là hiện tượng bùng nổ những tín hiệu lạc quan, kỳ vọng tăng giá, lợi nhuận đột biến từ các môi giới, chủ đầu tư. Hiện tượng này hình thành nên tâm lý đám đông; kỳ vọng càng lớn dẫn đến tiền bơm vào thị trường địa ốc càng nhiều do hành vi đầu cơ lên cao.

Cơn “sốt” ảo giá đất hút dòng tiền chảy vào bất động sản, đặc biệt là đất đai nhưng lại bỏ hoang, dẫn đến dòng vốn bị đánh giá là dòng tiền “chết”. Những điều kiện này tích tụ lâu ngày sẽ trở thành những mầm bệnh gây tổn thương thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

KHÁNH VINH

Chia sẻ bài viết

Kinh tế

Cần hạ “sốt” ảo giá đất

TIÊU ĐIỂM

XEM NHIỀU