Giao dịch bất động sản: Nhiều vấn đề cần lưu ý

Không chỉ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân và doanh nghiệp trước khi giao dịch bất động sản (BĐS) phải tìm hiểu tính pháp lý và tuyệt đối không giao dịch “mua bán viết tay”.

Giao dịch BĐS ở Bình Dương ngày càng diễn ra khá sôi động và phức tạp, không chỉ làm ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ hợp pháp của người thực hiện giao dịch mà còn gây khó khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước khi thực hiện các thủ tục về đất đai. Trước tình hình này, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết đã thông báo một số điều cần lưu ý khi thực hiện giao dịch BĐS trên địa bàn tỉnh.

Cụ thể, khi thực hiện giao dịch BĐS, người dân và doanh nghiệp nhất định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) và phải xem kỹ các nội dung trong giấy chứng nhận. Điều lưu ý là diện tích thửa đất cần mua phải khớp với diện tích có trong giấy chứng nhận; thửa đất đã chuyển nhượng một phần diện tích nhưng chưa làm thủ tục tách thửa; đã thực hiện các biến động nào rồi... Đây là vấn đề quan trọng, quyết định đến tính pháp lý của thửa đất, hạn chế được những tranh chấp dân sự trong quá trình thực hiện giao dịch BĐS và hạn chế những phát sinh nếu thửa đất thuộc diện thu hồi, nằm trong quy hoạch sau này.

Song song đó, việc nắm bắt thông tin thửa đất là một khâu rất quan trọng trong quá trình thực hiện các giao dịch BĐS. Người dân và doanh nghiệp trước khi giao dịch phải kiểm tra kỹ các thông tin thửa đất cần mua có nằm trong các diện quy hoạch, kê biên, tranh chấp, thời hạn sử dụng đất... Việc phân lô, bán nền hoặc tách thửa đất phải đúng quy định và đúng diện tích đã được phê duyệt. Nếu là đất dự án thì phải tìm hiểu thêm về thông tin về chủ đầu tư (kinh nghiệm thực hiện các dự án trước đây, chủ đầu tư thực sự của dự án, trường hợp chủ đầu tư là môi giới thì phải có giấy ủy quyền môi giới...); giấy tờ pháp lý của dự án (Đồ án quy hoạch, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí nhận chuyển nhượng…); khả năng thực hiện dự án của chủ đầu tư; mức độ đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước…); tên dự án phải khớp với chủ trương đầu tư dự án...

Trên thực tế trong thời gian qua, một số chủ đầu tư do nguồn vốn ít, không đủ khả năng tài chính để hoàn thiện dự án nên đã lách luật, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân dưới hình thức ký hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc góp vốn xây dựng nhà ở khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định. Theo quy định, các thể loại hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, hợp đồng nguyên tắc đều không có giá trị pháp lý và khi xảy ra sự cố như dự án không thể triển khai được thì người chịu thiệt hại là khách hàng. Điều này đã gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng như bảo vệ quyền lợi cho người dân khi chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện dự án, bỏ dự án…

Người dân và doanh nghiệp tuyệt đối không thực hiện các hoạt động giao dịch BĐS bằng hình thức “mua bán viết tay” hoặc “lập vi bằng”, với lý do những thửa đất này đang vướng các vấn đề pháp lý nên không thể thực hiện các giao dịch tại cơ quan có thẩm quyền. Người dân và doanh nghiệp cần thể hiện cụ thể và đọc kỹ các điều khoản cũng như các thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng, “giấy trắng, mực đen” để làm cơ sở bảo vệ quyền lợi cho mình.

Nội dung hợp đồng phải thể hiện rõ ràng, đầy đủ các thông tin cần thiết, như tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, số hiệu, diện tích, vị trí, ranh giới và tình trạng đất; giá chuyển nhượng, đối tượng nộp phí, lệ phí theo quy định; phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán; thời hạn giao đất, thời gian bàn giao giấy chứng nhận và đặc biệt là trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng, những thỏa thuận về vấn đề vi phạm hợp đồng như vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch... Người dân và doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất nên liên hệ trực tiếp Tổ tư vấn pháp lý tại bộ phận “một cửa” của UBND các cấp hoặc thông qua đường dây nóng: ./duong-day-nong.htm (ảnh) về thủ tục, thành phần hồ sơ thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực tài nguyên và môi trường.

UBND tỉnh hiện đã công khai bộ thủ tục hành chính tại các bộ phận “một cửa” và trên Cổng thông tin điện tử theo địa chỉ: dichvucong.binhduong.gov.vn/dvc. Vì vậy, người dân và doanh nghiệp có thể tự tra cứu để thực hiện.

P.V

• Bắc Bộ và Thủ đô Hà Nội chuyển mưa rét, nhiệt độ giảm xuống 16-18 độ C (26/11)
• Thời tiết đầu tuần: Khu vực Trung Bộ có mưa lớn, Bắc Bộ trời chuyển rét (25/11)
• Khu vực từ Quảng Trị đến Phú Yên cục bộ có mưa to, có nơi trên 200mm (23/11)
• Khu vực Bắc Bộ và Thủ đô Hà Nội nắng hanh, miền Trung mưa lớn (22/11)
• Xây dựng một hệ thống quản lý đất đai hiện đại, minh bạch và hiệu quả (21/11)
• Xu thế thời tiết từ nay đến ngày 20-12 trên phạm vi cả nước có gì đáng lưu ý? (21/11)