Một vài nội dung cần lưu ý khi thực hiện giao dịch bất động sản

Cập nhật: 14-09-2017 | 14:36:41

Tình hình giao dịch bất động sản (GDBĐS) ở Bình Dương ngày càng sôi động và phức tạp. Phát sinh việc GDBĐS chưa đúng quy định của pháp luật đã gây thiệt hại đến quyền và nghĩa vụ hợp pháp của người thực hiện giao dịch và gây khó khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước khi thực hiện các thủ tục về đất đai. Để thông báo đến người dân và doanh nghiệp một số nội dung cần lưu ý khi thực hiện GDBĐS trên địa bàn tỉnh, phóng viên Báo Bình Dương đã trao đổi với ông Phạm Thanh Tùng, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Sở Tài nguyên và Môi trường…

Khi thực hiện GDBĐS nhất định phải có GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thưa ông, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án khu dân cư, các bước thực hiện như thế nào?

- Trước khi mua đất trong các dự án khu dân cư, người dân và doanh nghiệp cần tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, như thông tin về chủ đầu tư (kinh nghiệm thực hiện các dự án trước đây, trách nhiệm và tinh thần phục vụ khách hàng, chủ đầu tư thực sự của dự án, trường hợp chủ đầu tư là môi giới thì phải có giấy ủy quyền môi giới...); giấy tờ pháp lý của dự án (đồ án quy hoạch, Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, giấy chứng nhận (GCN) của chủ đầu tư tại dự án, thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí nhận chuyển nhượng,…); khả năng thực hiện dự án của chủ đầu tư; mức độ đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật, như đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước…

Tính pháp lý của hồ sơ giao dịch là một trong những nội dung quan trọng liên quan đến việc cấp GCN cho người nhận chuyển nhượng. Thực tế hiện nay, một số chủ đầu tư khu dân cư do nguồn vốn ít, không đủ khả năng tài chính để hoàn thiện dự án nên đã lách luật, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân dưới hình thức ký hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc góp vốn xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, nội dung giấy tờ giao dịch giữa chủ đầu tư và người dân vẫn là chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất nền), ít có ràng buộc pháp lý giữa các bên, dẫn đến việc người dân và doanh nghiệp có nhu cầu thật sự thì không đủ điều kiện để được cấp GCN; các nhà đầu tư đất nền thì tiếp tục sang nhượng hợp đồng góp vốn cho các đối tượng khác. Điều này đã gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng như bảo vệ người dân có nhu cầu thật sự khi chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện dự án, bỏ dự án…

- Vậy, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất này ra sao?

- Trước khi nhận chuyển nhượng, người dân và doanh nghiệp cần phải xem xét kỹ: Điều kiện để chủ đầu tư được chuyển nhượng gồm có GCN; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất (theo Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013). Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; bảo đảm cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) (theo điểm c, d Khoản 1, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ- CP ngày 15-5-2014).

Chủ đầu tư dự án khu dân cư chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền tại các khu vực không có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị và UBND tỉnh căn cứ quy định về điều kiện, loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Chủ đầu tư dự án chỉ thực hiện phân lô và chuyển nhượng thửa đất đúng diện tích đã được phê duyệt. Trường hợp có nhu cầu tách thửa, hợp thửa thì thửa đất mới được hình thành phải thỏa mãn với các điều kiện quy định tại quy chế quản lý xây dựng khu dân cư và được UBND cấp huyện xem xét giải quyết cụ thể.

Thứ ba là khi thực hiện giao dịch, người dân và doanh nghiệp nhận chuyển nhượng cần chủ động yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp các thông tin cần thiết liên quan đến dự án, tính pháp lý của dự án như đã nêu tại mục I, mục II và các giấy tờ khác theo nhu cầu. Bên cạnh đó, người dân và doanh nghiệp cần thể hiện cụ thể và đọc kỹ các điều khoản cũng như các thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng, “giấy trắng, mực đen” để làm cơ sở bảo vệ quyền lợi cho mình. Đối với hợp đồng, nội dung hợp đồng phải thể hiện rõ ràng, đầy đủ các thông tin cần thiết…

- Ông có thể cho biết cụ thể các GDBĐS trên địa bàn tỉnh?

- Khi thực hiện GDBĐS nhất định phải có GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là GCN) và phải xem kỹ các nội dung trong GCN. Đây là vấn đề quan trọng, quyết định đến tính pháp lý của thửa đất, hạn chế được những tranh chấp dân sự trong quá trình thực hiện GDBĐS và hạn chế những phát sinh nếu thửa đất thuộc diện thu hồi, nằm trong quy hoạch sau này. Việc nắm bắt thông tin thửa đất là một khâu rất quan trọng trong quá trình thực hiện các GDBĐS. Người dân và doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất phải kiểm tra kỹ thửa đất cần mua có nằm trong các diện quy hoạch, giải tỏa, thu hồi và trong khu vực đó có dự án nào không.

Người dân và doanh nghiệp tuyệt đối không thực hiện các hoạt động GDBĐS bằng hình thức “mua bán viết tay”, với lý do những thửa đất này đang vướng các vấn đề pháp lý không thể thực hiện các giao dịch qua hệ thống công quyền. Vì vậy, lưu ý khi thực hiện GDBĐS, bắt buộc phải giao dịch thông qua cơ quan có thẩm quyền, có xác nhận của các công chứng viên (ký tên, đóng dấu) thuộc các Văn phòng công chứng.

Người dân và doanh nghiệp có nhu cầu thực hiện GDBĐS phải nghiên cứu hồ sơ, lịch sử thửa đất, những người có liên quan và các chữ ký của những người có liên quan trong hồ sơ nhằm tránh tranh chấp về tài sản sau đó. Nếu thửa đất là tài sản chung của hộ gia đình, khi bán, các thành viên trong gia đình bao gồm cả chồng và vợ (bên bán), bố mẹ, con cái, anh chị em trong gia đình (xem trong sổ hộ khẩu gia đình). Nếu thửa đất là tài sản thừa kế, trước khi làm hợp đồng đặt cọc, các thành viên được thừa kế phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất.

- Làm gì để người dân và doanh nghiệp tránh bị tốn phí khi thực hiện GDBĐS, thưa ông?

- Để tránh việc bị tốn phí thực hiện các dịch vụ ngoài, người dân và doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất nên liên hệ trực tiếp tại các bộ phận “một cửa” của UBND cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh hoặc thông qua việc giải đáp thắc mắc qua các đường dây nóng về các thủ tục, thành phần hồ sơ thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực tài nguyên và môi trường. Hiện nay, Bộ thủ tục hành chính đã được thực hiện công khai tại các bộ phận “một cửa” của UBND cấp xã, cấp huyện và cấp tỉnh. Ngoài ra, UBND tỉnh đã thực hiện công khai trên cổng thông tin điện tử theo địa chỉ http:// dichvucong.binhduong.gov. vn/dvc. Vì vậy, người dân và doanh nghiệp có thể tra cứu để thực hiện.

Đồng thời, việc yêu cầu thực hiện dịch vụ đo đạc và bản đồ đang được triển khai tiếp nhận hồ sơ qua hình thức điện tử tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh theo hướng dẫn tại địa chỉ http://stnmt.binhduong.gov. vn/3cms/tiep-nhan-ho-so-qua-hinh-thuc-dien-tu-doi-voi-cac-dich-vu-do-dac-va-ban-do.htm song song với việc tiếp nhận hồ sơ trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh và các chi nhánh. Trên cơ sở đó, người dân và doanh nghiệp có thể thực hiện và giải đáp thắc mắc trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ - trả kết quả, qua địa chỉ email của Văn phòng Đăng ký đất đai, hỏi đáp qua đường dây nóng...

- Chân thành cảm ơn ông!

P.V (thực hiện)

Chia sẻ bài viết

Môi trường

Một vài nội dung cần lưu ý khi thực hiện giao dịch bất động sản

TIÊU ĐIỂM

XEM NHIỀU