Cẩn trọng khi ký hợp đồng mua nhà

 Theo LS Nguyễn Đăng Liêm, nghiên cứu hồ sơ cho thấy: một khi bút sa thì chắc chắn mọi rủi ro sẽ thuộc về phía bên mua. Và đây cũng là chuyện phổ biến mà những ai mua nhà cần hết sức lưu ý đến từng câu chữ của hợp đồng.

 Luật sư Nguyễn Đăng Liêm (Đoàn Luật sư TP.HCM), kể: một thân chủ là giảng viên đại học đề nghị tư vấn về “hợp đồng mua bán nhà của một dự án” mà hiện nay chủ đầu tư dự án đang có nhiều văn bản thúc hối anh ta phải nhanh chóng “chia sẻ” chi phí phát sinh lên đến 50% trị giá căn hộ đã đặt mua theo hợp đồng từ tháng 10-2003, nếu không sẽ hoàn trả tiền đặt cọc đã nộp trên 50% trị giá căn hộ.

Nắm dao đằng cán

Qua nghiên cứu nội dung hợp đồng, LS Liêm xác nhận bên A (chủ đầu tư) rào đón rất chặt chẽ bằng các điều khoản như: Điều 2: về giá trị hợp đồng tạm tính của căn hộ đặt mua là 353.600.136 đồng. Điều 5: về trách nhiệm bên B (tức khách hàng, người đặt mua căn hộ chung cư) nếu không thực hiện đúng hợp đồng, không đóng đủ tiền theo từng giai đoạn, thì bên A sẽ đương nhiên hủy bỏ hợp đồng và trả lại tiền đã nộp của bên B mà không tính lãi. Trong khi phần quy định về trách nhiệm của bên A (chủ đầu tư) lại rất đơn giản là: “giao cho bên B toàn bộ hồ sơ hợp lệ về nhà ở” (Điều 4), thậm chí còn lẫn lộn giữa trách nhiệm và quyền khi quy định: “không chấp nhận việc trả lại nhà ở sau khi bên B đã nhận” (ở Điều 4 khoản 2). Hậu quả của việc quy định ràng buộc trách nhiệm bên A không rõ ràng, chặt chẽ dẫn đến chủ đầu tư (bên A) đòi bên B phải đóng bổ sung thêm đến 189.400.000 đồng (trên 50% trị giá căn hộ tạm tính ban đầu) với nhiều lý do được nại ra (trong đó có không ít lý do không chính đáng, chẳng hợp lý chút nào) như: do công ty (bên A) phải làm nghĩa vụ tài chính với thành phố (nộp tiền sử dụng đất), do phải chuẩn bị công tác đầu tư (khảo sát, thiết kế, giải phóng mặt bằng...), do mua sắm vật tư phục vụ thi công chung cư, do giá cả vật tư, nguyên liệu biến động tăng cao gấp 3 lần so với năm 2003, do trượt giá nhân công, do lãi vay ngân hàng hàng tháng, do lạm phát. “Đúng là có những lý do bên A nại ra rất  “kỳ cục” nếu nhìn ở góc độ nhà đầu tư, chủ dự án. Nhưng khách hàng đành “ngậm bồ hòn”, bị bắt buộc, miễn cưỡng phải mở hầu bao chi thêm, nếu không sẽ bị hoàn trả lại tiền không được tính lãi. Rõ ràng bên B (khách hàng cần nhà để ổn định cư trú) đã gánh hết hậu quả từ việc đàm phán thiếu bình đẳng và quá hời hợt trong đàm phán, ký kết hợp đồng với bên A ngay từ đầu. Bên A đã cầm dao đằng cán, còn bên B nắm phải đằng lưỡi với quá nhiều rủi ro. Một dự thảo hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng đất xây dựng trường học khác (do anh bạn nhà giáo nhờ tư vấn), bên A (chủ dự án) còn chủ động đưa ra điều kiện tạm tính cả về diện tích chuyển nhượng và điều kiện bên B phải thanh toán chặt chẽ làm 4 đợt trong thời gian có 2 tháng mà không hề ràng buộc mỗi đợt thanh toán, bên A phải đáp ứng cụ thể về tiến độ bàn giao quyền sử dụng đất và đầu tư hạ tầng kỹ thuật như thế nào!”, LS Nguyễn Đăng Liêm, phân tích.

Những rủi ro cần cảnh giác

Từ kinh nghiệm hợp đồng mua bán nhà trong các dự án trên, cho thấy các rủi ro đều đẩy về phía khách hàng. Chính vì vậy, mà các khách hàng mua căn hộ tại các dự án nhà ở, chung cư phải cảnh giác, để phòng ngừa các rủi ro, mà hậu quả thiệt hại thường đẩy về phía người mua (khi dự án đang trong quá trình đầu tư). Các rủi ro của khách hàng mua căn hộ tại các dự án trong thực tế tại Việt Nam là khá phổ biến. Đơn cử như dự án căn hộ H. đã bị chậm trễ trên 5 năm mới chỉ xong phần móng, mà chủ đầu tư đã đơn phương thông báo cho các khách hàng đòi tăng thêm 4.000.000 đồng trên 1m2, cũng với việc nại ra các lý do trượt giá xây dựng, chi phí điều chỉnh dự án, lãi suất ngân hàng và trích lập quỹ dự phòng!

“Rõ ràng trong lĩnh vực địa ốc ở Việt Nam, khách hàng không phải là “thượng đế” mà là các đối tượng “bị đì”, bị gây phiền hà. Đặc biệt đối với các căn hộ có giá trung bình từ 1 tỷ đồng trở xuống, thì sức cầu của khách hàng cao hơn nhiều so với khả năng cung ứng của các dự án nhà ở, nên thường chủ đầu tư luôn đứng ở thế thượng phong trong việc đàm phán ký kết hợp đồng mua căn hộ, kể cả ràng buộc nhiều thứ đối với khách hàng, cho nên hầu hết các rủi ro, do khách quan và cả chủ quan đưa đến, đều đổ lên đầu người mua nếu hợp đồng không được đàm phán, ký kết bình đẳng và thiếu chặt chẽ về nghĩa vụ của các bên, nhất là bên chủ đầu tư”, LS Nguyễn Đăng Liêm, nhận xét.

Tham vấn ở đây, trước tiên cần phải cảnh giác trong việc chọn lựa chủ đầu tư (như chọn chủ đầu tư có uy tín, đã có quá trình được tín nhiệm trên thị trường địa ốc), đàm phán kỹ càng, bình đẳng trước khi đặt bút ký kết hợp đồng, chú ý đặc biệt dự phòng các trường hợp hủy hợp đồng dẫn đến thiệt hại cho mình (chủ đầu tư phải cam kết bồi thường trong những trường hợp cụ thể). Nếu sơ hở lỏng lẻo, hời hợt trong việc thành lập và ký kết hợp đồng, thì trong thực tế phần thua thiệt từ các rủi ro sẽ thuộc về khách hàng, mà rất khó khởi kiện đối với chủ đầu tư.

“Rõ ràng cụm từ “thận trọng, cảnh giác” về hợp đồng trên lĩnh vực địa ốc là cụm từ không bao giờ thừa mà các khách hàng phải luôn luôn ghi nhớ vậy”, LS Liêm, nhấn mạnh.

 Gần đây lại xuất hiện một dạng rủi ro khác của việc mua bán căn hộ trên giấy (ký kết mua khi dự án chưa triển khai xây dựng), đó là việc chủ đầu tư tự ý tăng giảm diện tích căn hộ, bàn giao căn hộ không đúng tiến độ. Một khách hàng của dự án chung cư H.L khiếu nại khi ký hợp đồng diện tích căn hộ là 96,9m2 nhưng khi bàn giao khách hàng thực tế nhận được căn hộ chỉ có 83m2, trong khi phải đóng tiền mua căn hộ theo hợp đồng.

 NGUYỄN HỒNG PHÚC