Giá đất vùng ven tăng đột biến: Cần “hạ nhiệt”

Cập nhật: 23-04-2019 | 09:04:45

Thị trường bất động sản (BĐS) tại Bình Dương trong vài tháng trở lại đây có dấu hiệu tăng giá đột biến, nhiều nơi giá bị thổi cao ngất ngưỡng không đúng với giá trị thật. Theo nhiều chuyên gia, Nhà nước cần vào cuộc sớm để hạ nhiệt giá BĐS; nhà đầu tư cần tỉnh táo trước khi quyết định rót tiền vào mua đất vùng ven với TP.Hồ Chí Minh.

Người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin và thận trọng khi chọn mua nhà đất. Ảnh: K.V

Giải mã cơn sốt giá đất

Theo khảo sát của chúng tôi, hiện giá đất nền khu vực phía đông bắc TP.Hồ Chí Minh như các quận 9, Thủ Đức, Bình Thạnh… tăng trung bình từ 30 - 40% so với cách đây vài tháng; có những dự án tăng tới 70%, thậm chí 100% so với lúc mở bán. Mức tăng này đã khiến các nhà đầu tư sớm vào cuộc và nhanh chóng lan tỏa sang các tỉnh giáp ranh, đặc biệt là những nơi có kết nối hạ tầng giao thông tốt như Đồng Nai, Bình Dương.

Theo các chuyên gia, khi thị trường BĐS vùng ven giữa một số địa phương của Bình Dương và TP.Hồ Chí Minh sôi động, trong ngắn hạn sẽ tạo hấp lực phát triển các loại hình dịch vụ đi kèm, còn trong dài hạn sẽ là tiền đề hình thành những khu dân cư hoặc khu đô thị mới, tạo sự cân bằng và đồng bộ trong việc phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Tuy nhiên, làn sóng đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven sẽ chỉ có tác động tích cực đến nền kinh tế khi được kiểm soát chặt chẽ và có những điều kiện thích hợp. Vì vậy, cơ quan quản lý cần phải có sự quan sát và phản ứng kịp thời; cần có sự minh bạch của các thành phần tham gia thị trường, sự nỗ lực của chính quyền địa phương, các chủ đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.Hồ Chí Minh, cho biết thị trường BĐS TP.Hồ Chí Minh có xu thế hướng chuyển ra vùng ven rất rõ nét do quỹ đất ở khu vực trung tâm không còn nhiều. Ngoài ra, TP.Hồ Chí Minh đã đưa ra chính sách siết chặt cấp phép xây dựng dự án BĐS ở khu trung tâm để đẩy mạnh chương trình giãn dân nên các doanh nghiệp sẽ phải dịch chuyển ra ngoại ô để phát triển dự án. Quy mô thị trường BĐS TP.Hồ Chí Minh hiện nay đã vượt ra khỏi ranh giới hành chính của thành phố và có tính lan tỏa trong “vùng TP.Hồ Chí Minh,” nhất là tại tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai...

Đặc biệt, quy hoạch vùng TP.Hồ Chí Minh đến năm 2030 đã định ra hướng phát triển khu vực này trở thành một vùng kinh tế hiện đại, trung tâm kinh tế lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á. Trong đó, Bình Dương là vùng đô thị động lực phía bắc, có mối liên kết chặt chẽ với đô thị hạt nhân trung tâm TP.Hồ Chí Minh, đồng thời là đầu mối giao thông quan trọng của vùng TP.Hồ Chí Minh. Theo quy hoạch, Bình Dương sẽ trở thành một thành phố năng động về kinh tế, có sức cạnh tranh cao, tập trung các dịch vụ đa ngành cao cấp và công nghiệp công nghệ cao.

Ngoài ra, sức bật về hạ tầng cũng góp phần tạo nên cơn sốt đất Bình Dương hiện nay. Bình Dương sau hơn 2 thập niên kiến tạo và xây dựng đã trở thành một trong những tỉnh có hạ tầng thuộc loại tốt nhất Việt Nam trong con mắt nhà đầu tư. Tuyến đường huyết mạch Mỹ Phước - Tân Vạn được đưa vào sử dụng, quốc lộ 13 được HĐND tỉnh thông qua kế hoạch nâng cấp với số vốn lên đến 1.400 tỷ đồng, cùng hàng loạt tuyến đường được TX.Dĩ An, TX.Thuận An quan tâm đầu tư… đã tạo sức hấp dẫn cho thị trường BĐS tại đây. Yếu tố này cộng với việc 2 TX.Thuận An và Dĩ An có kế hoạch nâng cấp lên thành phố trực thuộc tỉnh cũng đã góp phần làm cho giá nhà đất tăng vọt trong thời gian qua.

Người mua cần tỉnh táo

Theo ông Phạm Ngọc Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Việt Nam (chuyên tư vấn, phát triển bất động sản, TP.Hồ Chí Minh), có nhiều nguyên nhân trực tiếp và gián tiếp tác động đến việc tạo sóng của thị trường đất nền vùng ven giữa TX.Thuận An, TX.Dĩ An của Bình Dương với các địa phương của TP.Hồ Chí Minh. Thị trường đất nền tại TP.Hồ Chí Minh đang khan hiếm nguồn cung và giá đã được đẩy lên mức cao, trong khi các tỉnh giáp ranh với điều kiện thuận lợi và tiềm năng phát triển mạnh của hạ tầng giao thông, giá đất nền phân lô hiện còn thấp, đa dạng về giá trị đầu tư, tiềm năng tăng trưởng cao. Điều đó tạo động lực để khách hàng tìm kiếm đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven. Trong khi đó, Bình Dương lại được đánh giá cao nhờ nguồn cung rất dồi dào.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, cơn sốt đất nền tại TX.Dĩ An, TX.Thuận An hiện nay có bàn tay của các nhà đầu cơ. Nếu cơn sốt đất nền vùng ven như hiện nay không xuất phát từ nhu cầu thật và cứ tiếp tục kéo dài, mức tăng không được kiểm soát sẽ có những tác động tiêu cực với thị trường và cả xã hội. Thực tế cho thấy, việc giao dịch nhiều lần sẽ làm cho thị trường mất cân đối, tiến trình đô thị hóa đình trệ. Nguy cơ hiển hiện trước mắt là các công trình xây dựng cơ bản của tỉnh có nguy cơ không thực hiện được do gặp khó khăn trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng.

Về phía người mua, sự thận trọng và thông minh là yếu tố then chốt. Các chuyên gia cảnh báo, không chỉ đất nền các dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín mới tăng giá ảo mà tại nhiều nơi, giới đầu cơ còn gom cả đất nông nghiệp rồi tự phân lô, rao bán. Với những lô đất này, rủi ro rất cao đang rơi về phía khách hàng. Đây được xem là “cái bẫy” đối với người mua, bởi hiện nay giá đất nền tại TX.Thuận An, TX.Dĩ An bị “cò” đất thổi giá rất cao, lên đến 50 - 60 triệu đồng/m². Khi giá đã đạt đến một mức cao thì có thể xảy ra tình trạng bán tháo, cắt lỗ, thiệt thòi sẽ thuộc về chính khách hàng. Nguy cơ trước mắt chính là việc hàng ngàn người có nhu cầu thật nhưng không mua nổi mảnh đất an cư tại Bình Dương.

Hiện nay, tại một số địa phương trong cả nước đã có hiện tượng nhà đầu tư sau khi phân lô bán đất, thu tiền của khách hàng nhưng dự án lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch khiến việc triển khai bị ngưng trệ. Khi đó, người mua đất sẽ đối mặt với không ít rủi ro. Bởi vậy, người mua nên thận trọng với những giao dịch BĐS có giá chênh cao bất thường như hiện nay tại TX.Thuận An và TX.Dĩ An.

Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Quang Vinh, Trưởng phòng Quản lý nhà, thị trường BĐS Sở Xây dựng, cho biết hiện nay, đối với các dự án phát triển nhà ở đã được UBND tỉnh công nhận chủ đầu tư, Sở Xây dựng đã đăng thông tin trên website của sở. Nếu người dân hoặc các cơ quan, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu thông tin về dự án nào đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, dự án nào đủ điều kiện bán đất để người dân xây dựng nhà ở thì có thể vào website của sở để tham khảo. Tuy nhiên, về giá cả ông Vinh thừa nhận Sở Xây dựng không thể có chế tài. “Hiện Nhà nước chỉ có thể kiểm soát giá nhà ở xã hội, giá nhà ở thương mại là do thị trường quyết định chứ vai trò Nhà nước không tham gia được”, ông Vinh cho biết thêm.

Như vậy, có thể thấy rõ, việc định giá đất đai, nhà ở của các dự án thương mại là do thị trường, do nhu cầu của nhà đầu tư lẫn người dân quyết định. Vấn đề ở chỗ người mua cần phải tìm hiểu thông tin kỹ càng, tỉnh táo trước lời mời chào hấp dẫn của “cò” đất trước khi quyết định đặt bút ký hợp đồng giao dịch. Ngoài ra, chính quyền các địa phương cũng cần phải giám sát và xử lý ngăn chặn các sai phạm liên quan. Các nhà đầu tư cần hết sức cảnh giác và không nên tham gia góp vốn vào những dự án bị thổi phồng giá trị quá cao. Thực tế đã cho thấy, nhiều nơi thị trường BĐS bị “cò” đất thao túng làm giá đất lên cao nhưng cũng hạ nhiệt nhanh chóng khi có những tác động từ nhiều yếu tố. Đơn cử như tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, ngay khi có quyết định dừng lên đặc khu, giao dịch gần như bị đóng băng hoàn toàn khiến nhiều nhà đầu tư điêu đứng sau cơn sốt giá đất.

MINH KHÁNH

Chia sẻ bài viết

Giá đất vùng ven tăng đột biến: Cần “hạ nhiệt”

TIÊU ĐIỂM

XEM NHIỀU